日照房产网记者从新浪财经了解到，决定楼市短周期变化的因素可以归纳为宏观政策、地产政策、资金链流动性和供求关系四大因素。
就影响短期波动的宏观经济而言，包括了宏观政策、房地产政策、资金链流动性和供求关系四大因素。政策的变化势必引起楼市的变化，尤其是短期的影响，对市场的波动面会更大。通过对上述四大的因素的分析，不难发现，房地产市场最怕面临宏观经济增幅的快速下滑。例如2008年下半年，2011年下半年，两者之间的影响作用表现的较为明显。
尽管宏观经济目前处于‘横行’整理阶段，这两年对楼市的影响偏中性，但是区域已经发生了变化。以温州和山西为例，前者的经济已经开始转型，但是后者的“煤炭”标签仍在，为此，两者间的GDP就缺乏可比性。
在政策方面，在目前房地产“拖经济后退”的背景下，今年内相关监管部门对房地产的调控政策不会再进一步加码和升级了。在房地产政策方面，预计明年首套房贷的利率将会出现下滑，大致的政策层面基本上往中性区松这样稍微利衡的格局。
目前经济政策的微刺激仍在持续，央行[微博]拨付给国开行1万亿抵押补充贷款(PSL)利率今年定为4.5%，做棚户区改造专项贷款。2013年全国新增房地产贷款2.34万亿元，其中个人房贷1.7万亿元，开发贷0.64万亿元。预计部分资金将流入商品房项目。
下半年可能会降息降准，但是相关效应传递到楼市，需要一年左右的而时间。在资金链方面，尽管目前真个外围市场的社会资金链已经开始趋好，但是对于房地产开发商而言，行业内部的资金链仍在恶化。行业内部资金链的平衡点可能会在当四季度前后。在内外部资金链都达到一个平衡点之际，资金链对房地产业务的影响才会趋向正面，使业务好转。
放眼全国目前的库存压力非常之大。对于供求关系的影响，目前房地产的库存压力已经回到了2002-2003年之间的水平。在这样的一个压力区间，房价的涨幅只有2.3%-2.4%。目前对于房地产的限购正在持续规模退出市场，包括“闽八条”、“湘五条”等在内的地方救市行动也在不断升级。为此，在其看来，即便是楼市复苏，全国房价也不会大涨了。
成交量：去年四季度成交量虽还可以，但是是供应量大幅提高导致的，市场其实已经开始走弱。目前明显供过于求，成交量回暖乏力，未来9、10月成交量会出现开发商推盘力度加大导致提高的情况，但事实上供求关系并没有发生转变，不能说明楼市情况已经好转。
1、房价：从70大中城市房价来看，本轮房价环比下跌出现在5月份，已持续三个月。此次下跌不同以往，来势汹汹，环比最大跌幅接近1%，而2011年下跌时最大也没有超过0.5%。从下跌时间来看，2008年和2011年分别是6个月和8个月，本次下跌预计将持续到明年，至少8个月的时间。同比房价数据要滞后于环比数据，明年的三、四季度可能会达到底部。
2、土地市场：去年三、四季度在二三线城市拿地较多的企业今年压力很大，以部分闽系房企为代表。一般地市反应滞后于楼市，根据对下半年楼市的判断，土地市场今年回暖的可能性不大。
未来走势：
决定楼市短周期波动的四大因素：宏观经济；政策；流动性；供求关系。其中供求关系核心指标是库存和去化周期，是最核心的因素。
1、宏观经济：房地产投资增速持续落后于固定资产投资增速，已经在拖经济的后腿。从7、8月的经济指标来看，下半年经济下行压力很大，因此需要房地产投资的支持。只要决策层把“稳增长”放在第一位，就必然只会放松调控，因此政策会进一步支持和放松。
2、政策：货币政策整体偏松，对棚改定向信贷支持，关注其中一些贷款会以棚改的名义流入到商品房建设当中，下半年存在降息降准的可能性，但传递可能需要一年左右的时间。行业政策方面，二线城市限购大规模退出，明年估计一线城市都有可能大幅放松。房贷政策，从下半年到明年，首套房利率会有所下滑，针对外地人贷款的限制会取消，同时慢慢向认房不认贷发展。
3、流动性：从银行间市场加权平均融资成本来看，目前社会整体资金成本逐步下降，已经回到了2013年上半年偏低的水平。历史数据表明M1增速与房价环比增幅正相关性很高，但目前出现背离，M1增速逐步见底，但房价却是大幅度的回落，这种背离非常罕见。开发商目前资金状况偏紧张，略好于12年一季度，基本与08年差不多，但还在急剧恶化，估计三、四季度可能是最坏的时间，所以下半年房价不会涨，但量会有反弹，因为很多开发商会加大促销力度，回流资金。综合来看，社会流动性宽松与行业资金紧张会在四季度出现平衡点，明年行业资金面预计会好于目前。
4、供求关系：从全国待售面积和去化年数来看，目前库存已经接近02-03年的高水平，在此条件下，房价面临非常大的压力。因此即便本轮调整结束，未来三四年楼市不容乐观，全国房价也不会出现大涨的局面，短周期还会出现，但复苏的高度有限，尤其是房价。三线城市库存的攀升穿越了整个周期，2011年以来一直处于去库存阶段，这也导致了本次调整的深度超出以往。但仍判断，新开工由于滞后性，增速年内存在转正可能性。
