袁一泓：投资买房还会回来么
2015-01-20 来源：地产中国网 点击:148
日照房产网记者从地产中国网了解到，楼市的数据其实没那么难看。虽然全年数据还没出来，但基本可以肯定，2014年是迄今为止销售面积和销售额仅次于2013年的第二个高峰。
根据国家统计局数据，2014年1-11月，全国商品房销售面积约10.17亿平方米，商品房销售额约6.45万亿元。预计全年商品房销售面积接近12亿平方米，商品房销售额7.6万亿元左右。虽然同比均下降8%左右，但这在历史上仍然是个好收成。
从房企表现来看，销售额排名前20的房企，虽然部分企业没有完成年初制定的目标，但都实现了正增长，而且平均增幅要远远超过全国房地产投资增幅。排名前50的房企里，有些还实现了30%甚至更高的增长。
政策方面，住建部部署今年工作只字不提“房地产调控”，而房地产信贷即使不会更宽松，也绝不会更紧。
但为什么主流房企普遍对2015年楼市不是那么乐观?
最突出的现象是商品房库存大增。从去年前11月的增长态势推导，全年商品房库存面积超过6.1亿平方米已成定局。对各家房企来说，比库存总量更致命的，是去化率的下降。去化
率达到60%，就算是非常优秀的企业，估计全国只有20家左右。
虽然去年三季度成交有所好转，但库存压顶，去化缓慢，地产商都悬着一颗心。也因此，他们都有意放慢了新建项目的开发速度，导致全年新开工面积的下滑幅度要大于销售面积。施工面积的增速也大为放缓。这当然有助于缓解供求压力。
新增供应在减缓，但有些供应却是箭在弦上，强按不住。何况现已形成的库存已经很麻烦了。成交的改善，只有寄希望于需求的增长。二三线城市限购普遍取消，央行9.30信贷新政，都是在需求端发力，以期稳住脆弱的住房消费不至于下滑过快。
住房刚性需求，是支撑房地产市场的基础因素。虽然也有部分刚性需求会延后，但总体而言是相对稳定的，否则就不是“刚性”了。改善性需求的弹性较大，提前或延后都是可能的。央行将还贷后购买第二套住房视为首套，将积极推动改善性需求提前入市。去年四季度的成交增长，应该是改善性需求拉动的结果。
虽然有个别地产商去年底宣称要涨价，但明眼人看得出来，它们不过是营销手段故技重施，想吓唬购房者赶紧动手。新年还没看到几个地产商真正敢涨价。你再牛皮烘烘也得看大势不是。北京万科有个项目还在皇城边上呢，也是慢慢卖不着急。
每年因为结婚、拆迁而买房的刚性需求，以小换大、以旧换新、人口增加而发生的改善性需求，会有波动，但不至于对楼市形成激烈的影响。供求层面，对成交量和价格有决定性影响的因素，是投资投机性需求。
任志强认为，买房就是消费，把它视为投资需求是很可笑的事。我倒觉得这没啥可争论的，我个人理解，投资投机需求是指家庭第三套房以上的需求，如果你非要把它归为消费，那购买第三套以上住房就是奢侈消费。
如同北京实行梯度电价，年购电量超过2880度就算奢侈消费。凭什么说用2881度电就是奢侈消费?因为需要设立一个标准，划一条线。一个家庭有两套房，应该能够满足基本需求，再不够，成年人可以分户，再买两套。
话说回来，放松限购、限贷后，楼市没有恢复到增长的轨道，就是投机投资需求还在徘徊。除了5个城市限购，其他城市你想买几套都可以。但是，往年那种动辄团购半个单元的现象不复出现，身边朋友想去外地城市买房，问完一堆问题仍然犹豫不决。
因为，房价大涨、低成本买房的时代，已经飘过你的身旁。即使央行现在支持改善性需求，但对奢侈性或者说投资性住房需求，仍设定了较高的信贷门槛。哪怕如任志强所说，今年9月房价将恢复上涨，但涨幅也是有限的。
房价涨幅有限，信贷低杠杆，投资买房的魅力必然大减。而第三套以上住房，如果算作奢侈消费，就应该收取一定的奢侈税;如果算作投资，其收益也应缴纳一定的所得税——这恐怕是任何成熟经济体的通行做法。以此观之，焉能不谨慎。
燕子飞去还复回，投资需求会不会回来，何时回来，却颇费思量。
