袁一泓：习惯于平淡
2015-01-30 来源：21世纪经济报道 点击:22
日照房产网记者从21世纪经济报道了解到，据说，前些时候有关监管部门召集部分房地产企业，开了一个座谈会。从披露的内容来看，有关部门对当前房地产形势的分析是比较客观到位的。而且明确指出，中央不会救房地产，房企要习惯于房地产的新常态。
所谓新常态，就是类似于平淡的生活。道理谁都懂，无论是房价还是成交量，都不可能持续以30%以上的速度上涨，但是，轰轰烈烈过了10年，你突然跟他们说，平平淡淡才是真，恐怕接受起来没那么容易。
有一批房企，它的公司战略和商业模式，拿地、融资、销售，以及组织架构，都是按照高周转、高溢价的模型搭建起来的。有那么两三年、三五年，运转良好，老板和员工都尝到了甜头。2014年遇到了一些小困难，咬咬牙也挺过来了。
现在你跟它说，喂，这套模式不行了，赶紧换挡吧。即使有心，也无力。譬如，它拿的一幅地块是每平方米楼面价3万，为此发了一笔成本不菲的信托，销售团队也是按照高佣金、高提成来组建的。甚至它的整个资金安排也是根据这套模式步步设计的。
即使你告诉它，该地块旁边的房价只卖4.5万，想卖5.5万元根本没戏，它也未必停得下来，机器开动了，停机可不是开玩笑。除非撞到现实的南墙——卖不动。
现实是怎么样的呢?全国性地产商最清楚。虽说去年销售额创下有史以来次高峰，总体情况没有舆论夸张得那么差，但城市之间、企业之间分化明显。共通的问题无疑是高库存。尤其是三四线城市，成交滑落的速度更快。
这一点，全国性的地产商心知肚明。最早进入三四线城市的知名地产商都发现一种现象，割完第一茬后， 所在城市迅即转为滞涨状态。哪怕是在普涨的2013年，三四线城市也是增长吃力。而2014年滑落得就更显著了。主要原因，是这些城市的人口大都外流，本地需求增长微弱。而进入这些城市的知名地产商，有一个特点，就是动辄开发上千亩的大盘，第一期收割后，往往需要较长的培育期才能再消化后续巨量供应。
有的地产商说，我主要是在一二线城市布局，是不是就不必担心了?大城市的需求固然要强于中小城市，但去化率也在逐渐下降。北京有些新开豪宅项目，认购量不低，但真正签订合同的却没那么高，购房者一直在犹豫。
你可以说这些城市仍有较强的需求，但潜在需求转为现实需求，还有一段距离。其中的原因，我以前分析过了，主要是住房的投资性需求没有恢复，购房者对楼市的前景不再那么抱有坚定信心。资金的选择渠道也比前些年更多了。
去年以来我不厌其烦地告诫一些房企，特别是那些追求规模快速增长，企图弯道超车的企业，应该把速度降下来。不要把企业的弦绷得那么紧，把自己逼到墙角没有转寰的余地。但是，规模的诱惑是很难抵挡的。
据说不少地产商仍将今年的目标设定为增长20%甚至30%。这是因为，如果不保持这种增幅，它们就无法覆盖资金成本，取得利润的合理增长。有些企业就是为快速增长而生的。慢生活，它过不来。平淡的日子它习惯不了。
有案例表明，仅靠企业暂时的约束，无法让它停止奔跑，除非遇到“不可抗力”的因素。譬如，你想出了所有办法，房子就是卖不动。你会发现，此前行之有效的方式，现在不灵了。原来打一针激素，能管一天，现在十针也没用。
我不能武断地说，那些激进的企业一定会出现资金链危机，但当行业由狂飙突进转为徐徐漫步时，大量被掩盖的问题就会接连爆发。这就为并购带来了机会。是的，风险裸露期就是最佳并购期，现在开始的两三年，将会涌现大量并购机会。
其中包括黑天鹅事件带来的并购机会。过去多年，不规范、扭曲的政商关系已经播下若干种子，在反腐这种偶然因素诱发下，有可能使得一棵繁花盛开的大树遽然面临枯萎的危险。如你所知，地产行业就生长着不少恶之花。
平淡的日子，也会有令人惊喜的戏剧表演。
