袁一泓：不能得出房地产又一个春天到来的结论
2015-02-06 来源：21世纪经济报道 点击:11
日照房产网记者从21世纪经济报道了解到，那天有同事问我了不了解某家房地产上市公司。那是家很小很小的企业，难以置信当年它居然也能借壳上市。但上市了又怎么样，业绩不好，也没有融资功能，如今只能等着被收购。但壳资源据说也很值钱，至少在实行注册制以前是这样。
上市房企，从2013年底至2014年上半年，曾经是基金经理减持的对象。到了去年三季度，却转身成为增持的对象。基金和券商的研究部门都很清楚，从行业来说，房地产的投资、销售和利润率都在下滑，从市场来说，调整还没结束，去库存仍是各房企的主要任务。没有理由说房地产是夕阳行业，但从减配到增配，总得给个理由吧？
一位在资本市场翻滚多年的朋友说：哪有那么多的理由？2014年，宏观经济还在向下寻找底部，结构调整艰难，实业欲振乏力，上市公司利润微弱增长，但沪指照样上涨50%。而当年GDP涨幅达10%的时候，股市却阴跌不已。
脱离了经济基本面，也脱离了上市公司的基本面，除了券商，还有一些股票涨幅达80%甚至超过100%。股市大嘴们照例要给这样的牛市寻找依据。无非是估值自我修复，长期超跌的反弹等等。那是2014年的说法。今年怎么继续？只好用改革红利这样模糊的说辞。
但认真思考就会发现，这样的说辞实在太过牵强。直到前几天看到一篇文章，说这轮股市的主要推动力量是理财资金。这才觉得有点道理。资金推动型的股市，与经济和公司基本面并无直接关系。有钱就可任性，没有哪个板块撬不动。
在这种背景下，基金增配地产股，与它增配银行、环保板块并无太大区别。即便楼市在调整，不少A股地产公司去年的业绩也很好，动态市盈率比较低，但你要是说这些公司突然就具备长期投资的价值，那也是夸张。
譬如招商地产，去年5月底以来，8个月时间股价涨了一倍多，但它前三个月的利润同比还下降了37.85%。从全年情况看，2014年招商地产销售510亿元，比2013年的432亿增幅不足20%。预计利润增长不会超过三成。股价并非实际业绩的体现。
当然，人们会说，资本市场更多的是反映预期。但你要是说，某个企业在一种预期的作用下股价在几个月内就翻番，我却并不相信“预期”所代表的是利润。就如同，全面深化改革并不必然意味着上市公司的收入在未来两年将实现快速增长。
绕了这么一大圈，我想表达的意思是，你不能从基金增配地产股，也不能从地产股价的大幅上涨，得出结论说，房地产的又一个春天到了。房地产的运行趋势、商业模式并没有发生大的改变，营收、利润短期内也看不到突变的可能。
这一点，香港股市可以印证。虽然沪港通已经正式实施，但内地资金并未大规模涌入香港市场，港股资金指标甚至多数时间都没有用完。与之相对应，在香港上市的内地房企，去年以来股价基本保持稳定，没有出现A股那样的上涨。
我愿意相信，香港市场对房企以及房地产行业的认知，更为理性和成熟。内地以销售物业为主的房地产开发模式，不再享受高溢价、高估值。更何况，从行业来说，房地产无论是销售量还是利润，高增长的黄金时期已经过去。
有些地产商已先行探索多元化的转型，甚至是跨行业。譬如恒大集团大举进入快消行业。但这种大手笔投入绝大多数地产商学不了。在我看来，全国性房地产企业有一条现成的路子可走，就是学香港地产商，大幅增加持有型物业，提高租金收入占比。
有一家地产商正在这么做。据透露，到2017年，龙湖持有的购物中心总数将超过20个，总面积300万平方米以上，以确保下一个10年租金收益占到龙湖核心利润的20%以上。这就是龙湖地产董事长吴亚军耐心等待的公司发展的拐点。而这样的商业战略，龙湖5年前就开始实施了。
