黄其森：自住型商品房可适时退出
2015-03-03 来源： 点击:18
日照房产网记者从时代周报了解到，2014年“两会”期间，全国政协委员、泰禾集团董事长黄其森为北京自住型商品房模式大声叫好。他当时的提案着力于此，建议在国内房价较高的特大城市推广此模式，甚至希望自住型商品房能与保障房一道列入地方政府考核机制。
然而在今年“两会”提案中，他却笔锋一转，郑重写下建议：“自住型商品房可适时退出。”短短一年时间里，究竟发生了什么，让黄其森的观念发生了根本扭转？
“调控不能僵化，要动态调控，适度调控，适时调控，”在3月2日接受时代周报记者独家专访时，黄其森感慨，稳定住宅消费，到了必须考虑自住型商品房退出的时候了。
“自住商品房优势正被弱化”
2013年夏秋之际，北京房价犹如火炉天气，领涨四大一线城市。当年10月，自住型商品房政策的问世，被视为稳定北京房价的一块“基石”。按照北京市住建委公布的设计初衷，自住型商品房将遵循低于周边商品房价格30%的定价机制。
“自住型商品房政策出台，要的就是能解决夹心层的住宅问题，平抑整体房价，”黄其森说，政策推出起初，还是达到了一定的预期效果。
回想当时，北京首批三个项目启动网上申购时，还一度因为认购人数太多而造成网站瘫痪。但让黄其森及多数同行没料到的是，正式开始网上申购至今不过一年多，北京自住型商品房便从被外界争抢申请的“香饽饽”沦为令开发商进退维谷的“鸡肋”。
时代周报记者拿到的一组数据显示，从实际网络申请量上看，在恒大御景湾和金隅汇星苑、汇景苑吸引了20万申请量之后，其他项目的网络申请量均降至几万户。位于平谷的某自住型商品房项目仅有约6800户申购，成为首个自住型商品房申购家庭不足万户的项目。
“随着房价走缓，自住型商品房政策价格优势正在不断减弱，导致弃购现象大量增加。”黄其森说，加之规划与户型设计的瑕疵、地段偏远、配套不足、未来出售的种种限制等问题，自住型商品房原本优势和吸引力，正在大幅下降。
这样的压力正弥漫在北京楼市上空。在2013年开启的轰轰烈烈供应计划下，北京将在今年迎来自住型商品房的入市高峰。
北京市住建委今年1月20日发布的数据，能对此有清晰的回放与解读：截至2014年年底，北京市共推出55个自住型商品房项目，其中已有2.2万套自住型商品房拿到了预售许可证；2015年，预计有3.3万套自住型商品房上市销售。从已入市和待入市项目来看，最高售价已达到每平方米2.9万元，最低售价仅为每平方米1.05万元。其中，朝阳、顺义分布项目最多。
“远郊区县的自住型商品房项目申购户数能上万就不错了，很多项目的实际客户到访量都不到10%。”在世联行北京执行董事总经理刘春岩看来，后续入市的自住型商品房大部分位于六环外或远郊区县，地理位置更加偏远。此外，自住型商品房的共有产权属性以及户型设计、质量等，都使自住型商品房优势再次弱化。
黄其森建议，自住型商品房可以考虑适时退出。他的考虑，说出很多地产同行的心声，某位负责多个自住型商品房项目销售的代理行负责人向记者表示，自住型商品房的制度设计有很多问题，有很多方面都没有替开发商设身处地考虑过，定价机制僵化、共有产权表述语焉不详，对于剩余房源、难点户型尾房的去化也没有退出机制设计。但现在，这些包袱只能开发商来承担。
目前，尚且没有官方声音来回复黄其森们的担心。但好在，实操层面已出现小小变化。据时代周报记者了解，北京自住型商品房产品已开始降低门槛向大众性产品过渡。如去年12月13日，中国铁建位于北京房山区的自住型商品房已正式对北京市所有具备自住型商品购买资格人群开放销售，不再组织公开摇号，也不再区分优先与非优先家庭。
（国内经济新常态，房地产概莫能外。在黄其森看来，限购松绑，是豪宅销售的出口，也是今后土地拍卖的出口。 CFP 供图）
“1000万元以上住宅限购应松绑”
国内经济新常态，房地产概莫能外。黄其森在思考如何对抗市场风险，他的对策是—带领泰禾聚焦及深耕北京、上海及福建大本营，形成区域竞争合力来对抗市场风险；通过引进环保新技术做出新产品来赢得市场并提升利润率等。
企业与市场唇齿相依，黄其森当然也十分关心行业成长。在2014年全国大多数解开限购、限贷、限价等束缚，回归市场主导的新常态下，黄其森说，他希望“北上广深”的限购政策也能松松土。
在他看来，限购松绑，是豪宅销售的出口，也是今后土地拍卖的出口。
“有人建议在北京取消单价5万以上的商品房的限购政策，这有道理，但不如以总价1000万元为标准，”黄其森说，北京有不少五六十平方米的小户型，5万单价折合总价是300余万，限购之下阻挡了不少这个消费层次的需求。但总价1000万元以上，是个门槛，不是一般普通消费者能承受的。
他并不遮掩，北京政府拍卖的土地动辄楼面价都三五万了，开发商只能往高端做，豪宅不做也要做，豪宅化或被豪宅化将是较为普遍的现象，“1000万以上的，这几年北京每年顶多消化两三千套，无伤大雅。放开这类住宅限购，去行政化，可以活跃市场，增加税收。”
中国社科院日前发布的住房绿皮书《中国住房发展报告（2014-2015）》，很多观点和黄其森的吻合。这份报告称，2015年房价将以软着陆为主，限购政策可能全面退出，一线城市楼市有望在下半年出现复苏。
除此，对国内流行的商品房配建保障房拍地方式，黄其森也提出了自己的新思考。
“眼下，开发商的取地模式，是达到土地价格高限时，竞拍配建各类保障房或自住型商品房面积，”黄其森坦承，同一地块，含配建房，两者房价天差地别，客户天差地别，服务需求天差地别，硬是挤在一块，谁都不太舒服，也容易造成社区品质降低。这是不争，也是无法解决的事实，务必面对。
他建议，异地配建保障房，不反对更优质的地块，只要政府能划出地来，专项建设；也不妨在拍卖环节，达到土地价格设限时，竞拍配建保障房的专项资金，政府收集，专款专用，对外公开。
