日照房产网记者从中国之声《新闻纵横》了解到，就在“房地产”重新写入《政府工作报告》等等的刺激政策陆续出台之后，昨天傍晚，五部委联合出手，进一步支持了改善性住房需求。

　　央行、住建部、银监会昨天联合发布通知，将二套房最低首付比例调整为不低于40%，并进一步下调公积金贷款首付比例。财政部、国家税务总局紧随其后，发布通知表示，今天起，将个人购买普通商品房免营业税的门槛，由满五年调整为满两年。

　　大大超出市场预期的利好纷至沓来，将会给已经滞涨、甚至开始下跌的楼市带来怎样的影响呢？那些徘徊犹豫在二套房交易市场们门外的“刚需们”是否看到了立即出手的希望？资本市场里已经提前“涨声一片”的房地产股又能红火多久呢？

　　央行网站消息显示，三部委联合发文，继续做好住房金融服务工作。其中，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。

　　同时，通知显示，住房公积金贷款购买首套普通自住房的，最低首付款比例为20%；首套房已经结清公积金贷款，为改善居住条件再次申请公积金贷款购买普通自住房的，最低首付款比例为30%。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，央行政策力度大大高于此前市场预期，将对地产市场带来有力支撑：

　　张大伟：这次政策松绑力度应该说超出之前市场预期的。如果降低到40%的话，特别是公积金政策应该是远远超过此前市场预期的。所以我们认为对于未来市场的影响会超过我们以前的估算。因为如果说到40%的话，其实是相当于跟过去的首套房的首付比例很接近了。这样的话，对市场来说起码可以直接带来10%-15%的直接购房需求。

　　针对首套房的政策一个接一个，现在来了二套房的，肯定吸引另一群改善性住房需求的人们。

　　在山东青岛，赵先生刚刚购买了第二套住房，首套房贷款还没还完，赵先生看着新闻回忆起自己前不久到处筹钱付首付的经历：

　　赵先生：我记得当时二套房首付有60%。第一套房毕竟已经是很大的支出了，买第二套房首付比例太大的话，得东拼西凑。

　　二套房首付比例过高，的确可能让一些还住着小房子的家庭购买改善性住房较为吃力。市民陈先生告诉记者，如果政策真的实施，他打算换一套大一点的房子：

　　陈先生：我现在住了个套二的，想换个大点的，套三的房子，最近也在看。比例如果不下调的话，对我们这种工薪阶层的来说，购买改善性住房还是比较有压力的。你现在青岛的房价，在核心区这个部位一万五六左右，买个100多平米的总价近200万，首付50%的话，像我们根本无力承担。

　　首付比例降低等利好政策将从一定程度上减轻购房者负担，促进消费者入市。好消息还不止于此。就在整个市场都为了央行新政而沸腾的时候，财政部、国家税务总局也发布了通知，自3月31号开始，个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。我爱我家集团副总裁胡景辉表示，结合央行相关政策的调整，改善性需求的购房人群将最为受益：

　　胡景辉：税收很大程度上，在现实交易中是被转嫁给购房人，营业税五改二的话，相当于处在两年到五年之间的业主卖房的话，相当于便宜了几万、十几万甚至几十万，房子就好卖，好卖就能快速套现套现，就便于置业升级买新房，再加上降低首付比例，直接最大刺激，就是改善性购房人群。

　　房价点评网青岛高级分析师张斌则表示，想要进行住房改善的市民不在少数，近年来，100平米以上的户型销量呈上升趋势：

　　张斌：2014年整个来看，在市场的这种波动期来看，这种改善性需求的占比还是有所提高的。近三年，70到90平的这种二房的户型，每年下降大概1%到2%，100到144的上升1%到2%，大致是这个趋势。

　　国务院总理李克强此前在记者会上表示，“支持自住型住房和改善性住房需求，促进房地产市场长期平稳健康发展。”这为2015年的房地产政策定下了基调。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，央行政策及时明显，一二线城市的房价可能就此止跌：

　　张大伟：首先是一二线市场的话，现在就可以判断，房价已经肯定止跌了，特别是在2015年二季度。对于三四线城市来说的话，目前有可能会造成一部分止跌的作用，但是还要看不同城市的库存情况，因为三四线目前来看投资价值不高。

　　不过，换个角度，新政可能带来的房价上涨担忧也是存在的。昨天晚间记者浏览朋友圈的时候，还被各种关心房价会不会上涨的“北上广深朋友们”刷着屏。

　　回看历史，2008年底，被业内人士称为“满二免征”的二手房营业税征收新政就曾出现过。当时政策推出的背景是楼市下行，也确实刺激后来的房地产市场出现了上涨。那么如今政策的出台，会否再次导致楼市高温呢？清华大学房地产研究所所长刘洪玉预计，不会出现这种情况：

　　刘洪玉：首先我们从2010年开始已经跨越了绝对短缺时代，供求关系不像之前那么紧张。第二，房价的上涨，和未来大家对未来房价上涨的预期是相关的。而这种预期又和宏观经济的发展是密切相关联的。目前我们这种新常态情况下，进入到中高速发展阶段，大家对未来住房市场的预期，也不可能向以前那么乐观，这两个因素，我觉得不会形成像09年或者10年，那种快速的反弹。

　　当然，资本市场的反映更快也更明显。周一午后，沪深股市中的房地产个股已经率先对消息预期做出了反映，地产板块全天收涨超过4%，多达10只个股涨停。上证综指也在地产权重的带领下冲击3800点。开源证券高级策略分析师杨海认为，利好消息有望对地产股构成持续支撑，并带动大盘走出新高度：

　　杨海：引领作用我觉得很强，就是它给市场一个暗示整个市场对整个房地产市场的政策预期有很大的改善，因此它也可能成为目前市场当中，就是低价蓝筹股中房地产市场应该也是一份子。所以它的二级市场表现值得投资者期待。