冯朝阳：“互联网+”或颠覆房地产业
2015-04-15 来源：凤凰网 点击:5
三月，草长莺飞，韶山路与正塘坡路交汇处，中建信和城营销中心外的桃花，已趁着春暖争相开放。恰如三月之楼市，迎着政策暖风，在原本平淡的日子里，鲜明起来。
进入2015年首个传统旺季，长沙楼市成交量连续上涨，回暖景象已有目共睹。作为中建信和地产长沙公司总经理的冯朝阳，在此时，畅谈他的见解与思考。
楼市上扬，政策暖风仍不止步
近几周来，长沙楼市网签量上浮，成交曲线曼妙爬升，对经历春节淡季效应的地产人而言，无疑是久旱逢甘霖。
“长沙楼市有回暖之势，中建信和城3月份成交也明显回升。”在冯朝阳看来，3-5月是传统的旺季，加上政策利好正由量变过度到质变，其刺激效应正在逐步显现。
自2015年伊始，降准、降息接踵而至，让楼市直接受益之时，也为市场注入信心。冯朝阳认为，今年将处于货币宽松的环境下，政策层面还会继续降准降息，进一步释放资金，以支撑楼市交易，降低购房成本。
另一方面，为了行业的健康发展，经济不至于过度下行，消除楼市存货压力，还会有其他政策组团支持楼市发展，比如放宽公积金贷款额度，降低购房首付比例等。
“2015年的成交肯定比2014年要好，但是因为存量的压力，众多开发商还是会采取以价换量的策略。”冯朝阳随即预测，2015年成交量会明显上升，但价格不会有大的涨幅。
中建信和地产旗下项目，便循据去库存的策略，纷纷释放优惠。中间芙蓉和苑以7088/㎡起售地铁口花园洋房，中建木莲公社、中建信和城等也在利用超低首付，下调购房门槛。
旧城改造，短期内对楼市影响有限
供应量大，让长沙房价一直在低位运行。“目前，官方统计存量为2000万平米左右，全国排第四，远远高出了短期经济与人口增长的需求。”冯朝阳表示，部分板块存量还需消化2年，最短的也要10个月。
除央行释放“政”能量外，长沙也在积极向内用力。去年起，长沙的棚改政策可谓澎 湃，业内普遍认为旧城改造的推进，对长沙楼市而言是巨大利好。
“长沙加大对棚改的扶持力度，可让广大拆迁户入市购房，从客观上促进楼市存量的去化。”冯朝阳话锋一转，因为棚改任重道远，短期推进难度大，所以在短期上看对楼市的影响会比较小。
在旧城改造之外，长沙还涌现出诸多新片区，比如梅溪湖、洋湖、武广等。冯朝阳觉得，新片区多年之后都很美好，但是现在都存在困难，原因就是项目过多，远远高于片区的人口发展需要。
因供应量过大，这些片区项目的竞争十分残酷。冯朝阳透露自己的拿地秘诀，如今在长沙选择地块，除了传统的“地段”之外，一定要考虑区域的供应量与潜在供应量。
以中建信和城为例，“韶山路上基本没有项目。主干道旁这样规模的小区，整个长沙都少见，再加之以震撼的园林，南北通透户型，以及青园小学本部，综合而言独一无二，就会有不俗的市场竞争力。”
房地产互联网思维，还停在营销层面
即便入行十几年，身为80后的冯朝阳，仍保持着“海绵”状态。在工作之余，他抽空进修EMBA，坚持阅读各类杂志与报纸，在他看来，把握楼市脉搏，需要全能型的思维与知识结构。
值得一提的是，如今在房地产界如鱼得水的冯朝阳，曾是文学青年，还出过书，但他觉得那些过往，与现在的工作无关。即便如此，偶尔还会在微信朋友圈里，透露出他文人气质的一面，感叹“夜深。路灯像脱落的魂。”，唏嘘“小区守门的老大爷，端着老花镜看我，心里眷恋的是老伴的被窝。”
更多时候，看似严肃的冯朝阳，会化身高能“段子手”，传递些会心一笑的话。他调侃股市：“如果有私房钱建议藏在股市里，保证没人会发现，因为过不了多久，您自己都不知道钱去哪儿了。”
勤于求知，保持与时代的紧密联系，使得冯朝阳对互联网的利用和考量，也颇为熟练。冯朝阳认为，现在房地产的互联网思维，还基本处在房地产营销的互联网思维，即利用互联网平台做营销。
“未来随着互联网的深度介入，有可能颠覆整个行业。”他随即举例——可以将项目全部虚拟化，开发前让准业主参与其中，在网络上提出各种需求，然后再根据需求来打造产品。
