降低首付比例认贷不认房 公积金松绑刺激楼市
2015-09-17 来源： 点击:33
日前，住建部、财政部与央行发布通知称，自9月1日起，调整住房公积金个人住房贷款购房最低首付款比例，拥有1套住房并已结清购房贷款公积金最低首付款比例由30%降低至20%。也就是说，公积金贷款买房不再区分是否首套，只要名下没有房贷，最低首付均降到20%。
“住房公积金政策明显转为认贷不认房，这样有利于楼市去库存，尤其是二三线城市的库存。”9月15日，智慧房图合伙人查桀接受《华夏时报》记者采访时表示，早在该政策出台之前，全国多地就已开始调整公积金政策。
记者梳理发现，近两个月以来，四川成都、河南、湖北武汉、深圳、上海、无锡、南昌、宁夏等近20个地区放宽了租住商品房和购房提取公积金的政策。
多地加码助力“金九银十”
作为扶持楼市的“主力军”，公积金再次成为各地提振楼市的砝码。
今年3月30日，公积金贷款政策调整，首次购房公积金贷款最低首付款比例为20%，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%，时隔整5个月，该比例再次降至20%。
同时，各地也纷纷出台了自己的政策。
哈尔滨住房公积金管理中心近日发布消息称，进入9月，其5年期（含）以下住房公积金贷款利率由3%下调至2.75%，5年期以上公积金贷款利率由3.5%下调至3.25%，据悉，这是今年以来哈尔滨市第三次下调公积金贷款利率；南京住房公积金管理中心发布《南京市个人住房公积金贷款转商业贴息贷款暂行办法》，提出“公转商贴息贷款”措施，而在此前扬州市也推出了这项措施；山东提出扩大公积金使用范围，允许一次性提取职工夫妻双方、父母、子女的住房公积金，公积金可以按家庭为单位进行提取。
据记者了解，截至目前，公积金贷款利率已降至历史低位，首付比例也已降至2008年-2009年水平。
从数据上看，今年上半年，全国商品房成交面积同比增长3.9%，这是自2014年初开始连跌一年多之后，首次转为上涨。同时，今年上半年全国商品房成交均价同比也增长5.9%，创2014年以来的新高，其中一线城市房价涨幅尤其明显。
“这些政策的最终目的就是刺激楼市。”查桀强调，从年初开始，整个地产市场相对理性和稳定，不过随着“金九银十”的到来，近期股市的波动对地产市场影响不小，大量打算投资地产以及进行房屋置换的资金均被冻结在里面，于是相关政策再次加码。
9月15日，本报记者随机走访了北京几家房屋中介公司，销售经理纷纷表示，新政实施以后，同期确实有所增长，而且9月份第二周的成交套数比第一周高出一倍多，但其中并不单纯是公积金新政出台的原因，跟目前楼市相对较低的价位也有关系。
“今年利好楼市的政策确实很多，但刺激作用在不断减弱，对楼市的影响小于预期。”9月15日，某地产中介一销售经理梁晓倩对《华夏时报》记者说。
倒逼公积金盘活
随着住房公积金新政的不断推出，公积金本身的缺陷也越来越明显。
“虽然住房公积金在支持住房消费的力度上一松再松，但实际上，住房公积金贷款的市场占有率并不高，绝大多数人买房并非通过公积金贷款。”查桀表示，而那些趴在账面上不动的公积金余额，实际上每天都在贬值，这又制造了新的不公平。
根据住建部发布的全国住房公积金2014年年度报告，住房公积金的市场占有率为19.22%，即便是一线城市，住房公积金购房的市场占有率也均在30%以下。比如，截止到2014年底，北京住房公积金个人住房贷款市场占有率 25.8%，深圳为27.35%，上海是28.64%。
其实，公积金制度在设计之初，旨为解决中低收入阶层的买房难问题，但是在实践中发现，这个制度已严重跑偏，现有制度与中国社会经济环境不匹配、设计不当、公平缺失、法律空白点多、管理混乱的弊端已经日益显现。
“目前来看，公积金制度大部分是体制内的单位执行，体制外的民营企业执行的不多，或者基本都是按照最低标准进行缴纳，这样无形中拉大了不同类型企业员工之间的‘保障差距’，制造了新的不公。”9月15日，中国劳动学会薪酬专业委员会一专业人士接受《华夏时报》记者采访时表示，公积金新政虽然不断推出，但从执行情况来看，由于用途受限、提取困难等因素制约，全国依然有大量住房公积金处于“沉睡”状态。
就在6月中旬，住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行共同披露的《全国住房公积金2014年年度报告》显示，截至2014年末，全国住房公积金缴存总额7.48万亿元，扣除提取后的缴存余额为3.7万亿元。根据（《国务院关于修改<住房公积金管理条例>的决定》修订）规定，住房公积金只能用于购买国债和存入银行来获取收益。
数据显示，近十年，职工个人住房公积金账户加权平均存款利率仅不及2%，比同期平均CPI尚低1个左右的百分点，贬值问题突出。
“社保基金可进行投资，基本养老金也开始准备入市，那么，住房公积金也同样可以考虑投资或者转向类似的商业银行模式，以便盘活这部分资金。”查桀表示，现在社会融资成本较高，相关部门可考虑放开政策，让公积金结余资金在银行间进行拆借，从而提高公积金收益，实现公积金的保值增值。
