中国房地产研究会副会长、中国房地产策划师联谊会主席 顾云昌

　　关于房地产的问题，是中国社会至今最为敏感的，也是最重要的这么一个行业。现在国家房地产定位支柱产业，或者重要支柱产业，尽管有位国家发改委的副主任说：“好多人认为房地产是支柱产业，但我查了一下没有这么说。”当时我看到就马上跟北京青年报主编说请这位主任好好查一查18号文件，这个文件温家宝当总理起草的，实际上是国务院副总理政协的汪洋，那时国务院副秘书长，他最后他组织这个文件，这次会议上我清楚的知道这个文件怎么写的，当然现在没变。
　　后来2006年国务院办公厅文件再一次提出房地产支柱产业，而且加两个自重要支柱产业，2008年温家宝主持国务院召开各省市领导会议上再次强调房地产支柱产业，为什么这位领导会这么说？我希望他粗心大意没查到，实际上背后有一个思潮，对房地产这种态度，全国对房地产整个舆论当中我们房地产现在在社会行业当中，如果排次序不是支柱产业，是被人责备甚至谩骂的行业，现在我们这个行业社会的这个舆论对我们压力很大，在社会上的信誉不是很好，当然主要原因房价上涨过快，现在多元社会当中舆论导向或者说社会上的这种网民们反映不是完全正确的，我们要清醒的认识到。

　　今天讲房地产策划师，策划师概念也不是被人们所完全认同的。现在全国培养了4万多个国家认证的房地产策划师，队伍很庞大，参与者也很踊跃，在社会上的却也发挥了很大的作用，而且，我们中国房地产策划师联谊会连续在北京、上海、深圳、广州、杭州举办了五届大规模的高端年会了，到今年年底就是第六届了。大家推荐我当策划师联谊会主席，每次策划师联谊会年会都非常热闹，我们每年都不得不限制报名，否则找不到合适的礼堂。每年都要来500、600人，搞的非常好，把我们认证过的策划师聚集在一起。我们请专家演讲，策划师互相交流，评选出我们策划大师和优秀作品——这样一个过程，实际上是互相交流学习的过程。

　　但是，社会上甚至我们主管部门有一些人，有一些领导对我们策划师还不是很理解，他认为策划师就是忽悠。策划师是干嘛的？他们是不了解，因为他们从学校毕业就到机关工作了，他们跟房价打交道，他们不知道一个项目没有策划，将来开发什么样的产品，产品卖给谁，产品定位是什么，产品结构是什么？套路问题一定要策划，然后一步步实施，不能就说规划部门规划一下，规划部门规划什么？产品是什么？目标客户是谁？首先搞策划，国家搞策划师不是没有道理的，因为策划重要性，凡是都要策划，不光房地产，一个公司发展要策划，我们行业要策划，我们整个房地产都是缺乏策划。我们回顾一下10年来九次调控，他的房价调控目标是什么？到底总体上什么想法？找不着，最后想达到什么目的不是很清楚，没有很好策划。

　　或者再讲严重一点，整个过去十年发展我们到底怎么样？顶层设计问题，所谓顶层设计我们整个发展目标好像清楚，实际上没很好的策划好。谁是中国最著名策划师？不是我！中国最著名策划师古代时候是诸葛亮，诸葛亮仗怎么打，最后来实施，如果没有全盘考虑，看敌人就上，肯定打败仗，诸葛亮最了不起策划师。当代最伟大策划师是谁？邓小平，中国策划白猫黑猫就是策划，只要把生产搞上去就是策划，摸着石头过河，改革开放就是最大的策划，其实回顾一下中国经济发展，在过去十年10%增长，在历史上GDP增长超过10%不多，这个增长我认为两件事情不能忘记，中国过去10年为什么如此发展，第一件事情加入WTO，2001年中国加入WTO，这是了不起，把中国融入世界市场，从此中国就拥有两个市场，国内、国外两种资源，中国国际资源充分利用，特别中国产品达到全世界级，使中国成为世界工厂，那么最大的问题解决了中国就业问题，因为我们劳动力有的是，我们的岗位不足，我们需求有限，我们把市场打开需要向全世界供应，需要多少产品，全世界衣服、全世界鞋子我们占多大的比重，加入WTO以后我们引进许多技术，许多资源，所以开发是最大的表现就是加入WTO。我们回顾一下在上个世纪末开始的改革，农村改革搞城市改革，我们体会最深，对我们影响最大改革之一，就是住房制度改革，如果没有住房制度改革，中国的经济今天绝对不可以有这样快速局面，我们推行住房商品化、市场化、私有化，中国老百姓买房积极性像火山一样爆发出来，回想改革开放以前家里住什么样房子，现在住什么样房子，我们房子十几年20年盖多少房子，对中国经济拉动多大，如果没有房地产改革根本达不到10%，甚至7、8都达不到，这个策划了不起的事情。

　　所以我讲策划，刚才讲项目策划，讲到整个国家的策划，策划是无处不在，策划非常重要。

　　关于策划，我的体会是这样的：我们国家如果说过去取得成就离不开顶层设计就是策划，没有很好的经济策划就不可能成功，一般人理解策划就是我们项目策划最重要的，大一点区域策划，一个城市策划，刚才讲王志纲，也是我们联谊会评出来的策划大师，这是一个大的区域策划，一个项目策划，或者一个企业发展的策划，对国家整个房地产政策策划，发展战略策划也非常重要，房地产策划要做好有一点恐怕是不能忽视的，你要把房价策划符合我们市场需求，我们市场情况不断变化，你必须了解市场，前一段碰到朋友，他下半年拿的地，每亩地大概230万，今年拿地280万，如果去年上半年拿地180万，去年和今年差100万，这个当中他中间230万，去年上半年是180万这样一个概念，这说明什么？你在什么时点上哪地，你策划师要考虑，我该不该拿地，什么时候拿地，项目什么时候开盘，你要对形势了解，把握整个市场发展节奏，如果搞不好，现在很难说，忽然冒出政策来，比如两会之前，或者新五条谁都没想到，一下引起很大波动，你项目进展情况要和整个形势结合，搞不好可能倒霉了，真要销售了政策出台了，昨天好好的，今天就变化了，所以房地产策划工作是房地产龙头，项目怎么策划，怎么做？

　　今天我们是策划师的候选人，明天就是真正策划师！这个过程是需要不断学习和交流的。