“新国五条”政策出台已过时日，但早前争论一直不断，主流民意的反对质疑声及二手房市场的剧烈反应，显然是决策层始料不及的。
很多消息皆言，“新国五条”并没有真正执行，对楼市的作用和影响不大，中原集团主席黎明楷也持此看法。
在接受观点地产新媒体专访时，黎明楷表示，去年以来，除了“新国五条”的出台，政策一直相对稳定。他预期，下半年基本上会维持现在的情况，这一届政府对于市场的干预有可能会松一些。
对于开发商积极拿地的表现，黎明楷认为，开发商对未来的房地产市场还是值得期待的，房价会持续平稳上涨。
他指出，在房地产的生产线中总要有面粉，不买面粉怎么生产面包？整个生产流程中，生产流程跑得越顺、越快，积压的资金就会比较少，同一笔钱就会比人家多做一倍、两倍的生意量来争取利润。
“开发商比的就是效率，以后谁的效率高占的市场份额就会越高。”黎明楷强调，在当前的激烈市场竞争中，开发商应该把销售的事情放出来，交给代理公司来做。
以下为观点地产新媒体对中原集团主席黎明楷先生的专访实录：
观点地产新媒体：上半年政策调控很严厉，房地产中介代理机构受到政策和楼市的影响都比较大的，中原集团受到的影响大不大？
黎明楷：今年的市场还是比较平稳的，影响也不算太大。实际上，新的政策在执行方面除了北京之外，其他城市没有认真执行。对于市场的负面影响，我们倒没有看到。反而是从去年以来，除了新“国五条”的出台，政策一直相对稳定，但是新“国五条”没有真正执行，所以影响都不大。
观点地产新媒体：3月份所有中介代理都赚了不少，预计下半年市场会怎么样？
黎明楷：3月生意是比较好做，消耗了很多购买力， 4-6月份相对差一点。但实际来看，事实上数据也不会很差。下半年，我认为基本上还是维持现在这个情况。中国面对的不止是政策问题，政策对于市场的干预有可能会松一些。
观点地产新媒体：政府干预会放松？
黎明楷：是放松对市场的干预，并不是从一些货币政等其它方面来放松，政府就是想把这些事情交回给市场。近期我们看到政府对于一些市场的资金方面，也抓得比较紧。如果按以前的来讲，我想应该是政府主导性插手的事情会比较多。现在货币的存量其实已经足够了，国家就不会再从中央层面放钱过来，而是通过市场的机制盘活这些钱。所以我说的放松并不是说政府会放水，而是会逐步退出直接干预市场的行为。
观点地产新媒体：下半年可能会出台一些什么样的政策？
黎明楷：暂时来看，直接影响房地产的应该没有。政府虽然没有对房价做很大的干预，但是这段时间房价并不是像以往那样突飞猛进，相对还算是比较平稳。
一方面是供应量不少，另一方面是中国的整体经济增速开始慢下来，没有以前那么快。所以房价并不见得一直是上涨，政府也没有做很多动作来调控楼市。
政府现在做的应该都是比较宏观的一些事情，例如调整中国本身的经济结构，还有城镇化的政策、户籍方面的改革，并没有插手到房地产的具体细节，所以我觉得会慢慢放开的。唯一的一点，房产税应该会逐渐铺开，长远来讲，以后都是走这条路的，现在只是看走得快还是走得慢而已。政府对于限购政策的放松，其实也很为难，如果房产税出来了，很多过往的行政干预措施都会慢慢退出。
观点地产新媒体：如果房产税真的实行，会对市场或者房企的有怎样的影响？
黎明楷：这个很难判断，因为不知道政府会怎么实行。上海跟重庆两个试点城市的针对点都不同，有针对增量的，有针对存量的，存量中又分豪宅和非豪宅，还有就是税率是多少，其实现在也说不清。网上传说杭州要征房产税，税率都已经定出来了，普通住宅税4%，豪宅税8%。我也不知道是真是假，或者是真有这样的文件，只是写错了。如果豪宅的房产税达到8%的话，那征十几年就等于重新买一套房。
观点地产新媒体：8%的确是挺高。
黎明楷：有没有可能征这么高的税，还是有很大的疑问，还有就看以后征的比例，是对增量方面去征，还是存量都得征。如果按照增量的去征，那代表地价要下降。
现在房产税怎么征还只是传言，如果按那个传言，说杭州征8%，而且并不是增量的，如果说落实到存量，那对市场的震撼会多大？大家都把房子卖了吧。
我想政府会有一个合理的税率，让开发商觉得这个市场还是有利可图。如果一下子把供应商全灭了，那以后的供应谁来做？
观点地产新媒体：刚才提到地价方面，像万科、保利等大企业都很活跃的拿地，您怎么看这种市场表现？
黎明楷：未来房地产还是可以的，开发商积极拿地表明他们还是有得赚的，现在的开发商走的是工厂式生产的流程，而且是越跑越顺了。
观点地产新媒体：这种生产流程已经成为一种惯性拿地了？
黎明楷：生产线总要有面粉，不买面粉怎么生产面包？反正开发商卖了房就要买地，这个流程是一定这样走的。
开发商还是很看好未来的市场，预测房价不会大落，当然大起更开心。如果不大起，应该也会按正常增长，这笔账还是算得过来。现在开发商也不是比谁有关系，比谁拿地拿得更便宜点，要比的就是产品设计，还有整个生产流程。生产流程跑得越顺、越快，积压的资金就会比较少，同一笔钱就会比人家多做一倍、两倍的生意量来争取利润。
现在看到有一些开发商把代理的事情放出来，交给代理公司来做。虽然比自己卖要多一笔成本，但是通过代理公司专业的销售方法，项目整体流程会跑得快，销售得快一点，资金回笼就会快。所以我觉得开发商比的就是效率，以后谁的效率高占的市场份额就会越高。
观点地产新媒体：但是现在的地价都很不便宜。
黎明楷：不便宜就代表着开发商认为未来的楼价不会跌。
观点地产新媒体：对后市还是比较乐观？
黎明楷：应该是比较乐观的。如果真的是房价大涨，当然就更开心，但如果只是稳步的涨，他们也还是能赚的。
观点地产新媒体：对于一些国内开发商到国外其它地方去投资房地产的现象，您怎么看？
黎明楷：钱多了就需要出去。现在开发商也在不断进步，应该具备全球视野。中国房地产投资领域，或者从开发商角度来讲，并不算是一个洼地，也并不是谁进来都能赚钱，但如果他到国外的升值空间更高，那也会出去。
以前开发商通过各种关系拿地，成本便宜，谁都觉得在大陆做生意比在外面做好很多，当然就不会出去，但是现在国外投资升值空间有可能更大，所以大家就往外面跑。
观点地产新媒体：到国外去投资，在拿地方面同样都会遇到一些困难的。
黎明楷：当然会有困难。很多开发商买的都是现成的，去伦敦、美国买一些已经盖好的写字楼。
如果说跑到外面去买地的，万科曾经在香港参与了一个项目，只占20%的份额，万科也并不是主导，而是新世界主导，其实也算是买一个经验而已。万科投资这个项目，我估计参与得不多的，只是从参与中就可以看香港的这些企业是怎么经营的。
观点地产新媒体：您认为中国市场还是相对比较健康的？
黎明楷：是，我反而认为现在的市场比以往更乐观一点，我的乐观并不是说楼价一直往上涨，应该是比较平稳，市场机制慢慢恢复，我觉得这十年应该是可以看到的。
观点地产新媒体：政府还是会不停地压房价，例如广州，限签、限价、限购等政策对楼价的影响还是比较大的。
黎明楷：这是地方行为，不是中央行为。以前是中央一定要地方去做，现在是地方自己去做，这有比较大的不同。地方会灵活一些，会根据当地情况进行调整。中央的政策出来通常都是铁板一块，所以地方政府应多一些灵活性，不管是不是行政手段，这比中央出一些行政命令来调房价要市场化一点。
观点地产新媒体：您预期未来的房价会是怎样的走势？还会继续上涨？
黎明楷：基本上房价还是会继续上涨的，只要上涨的幅度不会太快，大家都可以接受。
观点地产新媒体：有很多之前做住宅的开发商，现在慢慢向商业地产发展，您会不会担心商业供应方面会过剩？
黎明楷：确实有这样一个情况，因为住宅受限制，这几年宅地不好卖，政府为了收入就增加了一些商业方面的供应，所以商业的供应量一下子就多起来了。长远来讲会不会供应过剩还不一定，经济一直在发展，市民的收入也在增长，但是阶段性的供应过多，我觉得是会出现的。在一线城市这个情况还好一点，但是对于三四线城市，我觉得更恐怖。
观点地产新媒体：是三四线城市承受不起那个供应量？
黎明楷：三四线城市原本就没有这么多人口和消费力，商业突然多起来了，就不一定都能利用起来。不同的三四线城市也在竞争，并不是筑巢引凤那个凤就来，巢太多了，凤有得选择就不来了。
一二线还算好一点，三四线的风险就高一点。可能到最后，有一些开发商也学会打擦边球，会变相成为住宅产品，现在就有一些把商业地产做成了酒店式公寓了。
观点地产新媒体：对没有做商业地产经验的开发商，应该怎样发展比较好？
黎明楷：一是不熟悉的东西最好不做，如果迫于无奈一定要往那个方向发展，就要细心一点，请一些专业的公司来做规划；另一个，从开发商本身来讲，效率是很重要的。效率从进土地到最后变现，速度是快还是慢。
虽然说慢工出细活，但是现在慢工是不行的。以前因为土地成本便宜，通过关系拿到地比较便宜，等时间长了慢慢就会增值，现在不一样了，地价成本都很高，就要求开发商走快的流程，把这块地变成产品，然后变现。当然也有可能升值，但风险会很高，升值不一定能填得上资金成本，除非有一个很便宜的资金渠道。
观点地产新媒体：中原在内地跟香港的发展策略不一样？
黎明楷：原理大致都一样，其实工作内容都不一样。在大陆是有一手、二手都做，但在香港，一手和二手都是同一个班底，他们只是做销售工作的，对开发商前期的协助基本上是没有的。在大陆，一手方面的工作比较靠前，包括市场研究、策划方面这些东西都是需要做的。所以从这方面来讲，中原在香港跟大陆，做法是很不一样的。但从核心的理念方面，中原讲究很明晰的发展思路、有机成长，都是同一套做法的。只是面对不同的市场，或者不同的服务范畴，做的事情就有一些差异。
观点地产新媒体：未来有没有计划重点拓展内地哪个区域？
黎明楷：中原讲无为，无为就是并没有一个中央主导的思想，区域的发展下放给区域自己去想。如果区域公司看好了新的城市，他们会建议反馈到上层，不是上层要求下面的人一定要进入某个城市。
今年我估计没有什么新的城市要开，现在中原已经覆盖30多个城市了，这30多个城市也会覆盖到周边的三四线城市，这样做起来，我们覆盖的城市可能有上百个了。
观点地产新媒体：今年博鳌房地产论坛主题是“改革时代的地产新力量”，您认为这种新力量指的是什么？
黎明楷：从中介这方面来讲，就是专业的分工要做得更仔细，每一个环节都要深化，才有可能会出现新力量。
从开发商来讲，就是整合能力。现在已经不是所有东西都是自己做了，如果所有东西都是自己做，通常就很容易有薄弱点。作为一个开发商，要有能力整合市场上每个环节最优质的资源为我所用，这就是开发商的“新力量”。
