今年2月,杨女士与某公司签订了房屋租赁合同,约定租期10年。杨女士当场支付了第一年的租金15万元。随后,杨女士花费了100余万元用于装修和采购相关设施,开设了一家幼儿早教机构。然而,她却不知该公司早在房屋出租之前就将房屋抵押给银行。后来,该公司无力还款,银行向海宁法院申请强制执行。直到法院前来调查,杨女士才得知实情。 

    据承办法官介绍,涉案房产抵押设立在前,租赁合同签订在后,如果法院最终强制拍卖这套房产而新房东又不愿意和杨女士重新签订租赁合同,那杨女士只能无条件搬出。若原房东无法证明租房时已经书面告知杨女士房产抵押情况,则杨女士可以向原房东要求赔偿相应损失。

    根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定:“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力；抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。”

    此外,物权法也作了同样规定,即抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。因此,租户在签订租赁合同前,一定要详细审查房东出具的房产证原件,查看有无设立抵押,以免造成不必要的麻烦和损失。