62岁的任志强，现任华远地产股份有限公司董事长，籍贯山东莱州，人称“任大炮”，号称是一个可以比肩美国总统的人——都受到过演说时被当众扔鞋的“最高礼遇”。“胸罩比房子贵”“房价永恒上涨”“房子是给富人盖的”这些看起来不食人间烟火的“奇谈怪论”一度让他成为“全民公敌”；然而开了微博成为大V后，他直率、犀利的性格展露又一度让他成为“姑娘们最想嫁的人”。11月12日，山东省第十七届新城市房地产沙龙在济南山东大厦举行，受本届沙龙主席单位山东三箭房地产开发有限公司所邀，任志强如约而至，他以详实的数据有理有据地直指2003年至今十年调控的错误根源，提出“房价不是总理说了算，而是市场说了算”、“没有土地制度和户籍制度的改革，房地产行业就没有所谓长效机制”。针对在场业内同行和记者的提问，“任大炮”的精彩言论更是赢得了满堂彩。本刊记者 王珺珺
Part1
中国不会有利空政策
Q：您认为十八届三中全会对未来房地产行业是利好还是利空？
A：中国不会有利空政策。中央会逐步要求地方放权，但土地私有是不可能的，户籍问题作为历史遗留问题不是三中全会能够解决的，在短时间内也不好解决。三中全会后，金融改革可能会有所突破。
Q：房产税和遗产税会否征收？会否影响房价？
A：从世界范围来看，征收房产税的国家并没有因此导致房价下跌，房产税和遗产税不是影响房价的因素。从目前我国征收房产税的试点来看并不成功，增加了房产税这种直接税但是土地税、使用税等间接税并没有减少。国际上对农民和城市居民的税收是统一的。中国有农业和非农业户口之分，又有40%的买房人不办房产证，而很多城市连房产登记都没有，征税条件不成熟。另外，官员不公布财产，房产税和遗产税都不会征收。
Part2
控房价始终没有对症下药
Q：十八届三中全会对房价有影响么？
A：房价不是总理说了算，而是市场说了算。政府有两只手，政府行政对市场的干预要砍掉。对于房地产行业来讲，土地制度和户籍制度没有改变就不会形成长效机制。
Q：如何评价以往的房价调控政策？
A：用限购令控房价是错误的，只会告诉我们房价还会继续涨。限购政策对户籍的限制只解决户籍人口的购房需求，对非户籍人口提高门槛，恰恰又和城镇化的提法相对立。对于投资性购房的限制表面来看防止其推高房价减少自住购房人的机会，从所谓道义角度似乎有一定道理，但同样从道义角度出发，投资性购房会给那些没有能力买房的群体提供更多租赁房，扩大租赁市场的供给，降低租赁价格，如果这样考虑，投资性购房还要限制吗？
自2003年以来，宏观调控从顶层安排上为房地产市场塑造了一个“土地供给持续缺乏弹性，流动性持续高度充裕、资本成本持续过分低廉”的市场环境，注定产生“供不应求”的基本格局。只是一直在引导合理消费、打击投机需求、抑制投资需求等各个环节上寻找原因，唯独没有考虑引发这一切的制度土壤，始终没有针对症结下药。
Part3
不建议收购小产权房变成公租房
Q：“小产权房”未来能否由政府收购后成为“公租房”？
A：从安全角度看，是没有办法转变的。全国7亿多平米的小产权房60%以上存在安全隐患，单从安全因素这一条也不建议收购变成公租房，如果真要收购也只能是拆了重建。
Q：“383”改革方案是否能够解决农村土地流转问题？A：“383”只是十八届三中全会所有意见的其中之一，只是一个提议。对于农村土地流转，三中全会也只会给出方向，但“确权”问题是难题。从2008年政府提出三年内要对农村土地确权，但一直没有结果。政府掌握土地的“农转非”，导致农村土地的低价，价值被低估，而城市土地价格却一路高企。
我国农村土地确权的压力来自多方面，大部分农村的“宅基地”政策是增人增地，减人不减地，2亿6千万农民工进城，人口减少了，但宅基地不减少，以及土地承包从30年延至50年也存在增人增地、减人不减地的惯例，因此土地制度与户籍制度相关，农民不一定愿意确权。另一方面，农村土地确权前，地方政府使用土地只需要和村长、村支书谈就可以，确权后需要和每家每户谈，这些都将是确权的压力。
Part4
大部分的城镇化是伪城镇化
Q：如何看待房地产与城镇化进程的关系？
A：我们目前大部分的城镇化是伪城镇化，目前整体城镇化水平处于美国的1920年、日本的1960年、韩国的1980年水平，低于世界平均值。真正意义上的城镇化不是单靠政府行政力量推动和非市场化的土地等资源配置，需要解决就业、解决土地制度、户籍制度等问题，同时需要第三产业的高速发展作为动力。城镇化不等于房地产化，邓小平推土地承包制，南巡讲话之后，我们的发展速度最快，1995年到2006年，城镇化率平均增长6个点，当时每年竣工只有300万套房，而现在每年竣工1000万套房，但是城镇化速度并没加速，房地产化不代表城镇化，但房地产一定是城镇化的补充条件。
Q：“以房养老”前景如何？养老地产呢？
A：“以房养老”是国际通用办法，但不是政策，完全是个人自愿的行为。真正意义上的养老地产项目需要有医疗和殡葬的配备，而我国殡葬是不会放开成为市场化的行业。我们做的养老地产只是刚刚退休到完全不能自理中间这一段，而真正的养老地产要包括完全不能自理的后头一段。医疗、护理和后续殡葬服务都要涵盖才是真正的养老地产。国际上养老地产占房地产行业的比重是5%，我国只有1.2%左右，有发展前景，但不会是主流。
Part5
商业地产不会成为行业主流
Q：商业地产能否成未来行业主流？A：不会。商业不能解决所有的行业问题。从供地上来看，我国的大商业供地只有30%左右的份额，住宅用地无论从面积比例还是投资比例都占70%左右，商业地产投资在地产总投资所占比重也并没有加大的迹象。对于一个国家而言，商业用地总量和住宅用地的总量是匹配的，不可能随意增加。只是房地产企业选择什么方向为重，单一项目选择组合比重。从全国总量中来看没什么变化，或者几乎没有变化。在一线城市中商业比重加大是合理的，因为它的城市化水平已经很高了，住宅需求量会减少。而在二三线城市特别是三四线城市，如果加大商业项目比重就不合理，因为它的城市化速度只有30%，没有足够人流量支撑的商业地产项目是有风险的。因此，从全局来看，并没有发现商业地产成为行业主流的趋势。
Q：谈到商业地产就让人想到潘石屹SOHO中国的转型，您认为小潘转型成功吗？A：潘石屹的转型只做了一年就问成功与否有点操之过急。企业的转型成功与否在一两年之内是看不到的，以往的案例基本都是20多年才有结果。对于地产企业来说，如果租金收入占企业收入的60%，开发收入占40%，租金收入大于土地成本才能说是成功。
Q：未来城市CBD建设会否多中心发展？A：一个城市只能有一个CBD。最多是一个CBD，一个副中心。或者是一个金融CBD，一个非金融CBD。两个、三个CBD那是政府忽悠，长脑子就别信。
Part6
未来房价涨幅会放缓
Q：2014年房价会暴涨吗？
A：未来房价不会大幅上涨，涨幅会放缓，房价的涨幅要低于收入增长水平。房价涨或者跌都是非市场化的理解。房价80%来自窗外的东西，不是房子本身的问题，城市配套提升、交通改善、环境变好这些都是在房价考虑之内，所以房价下跌是不可能的。
Q：济南的房地产市场前景如何？
A：我也提到过我国城镇化的发展水平是不均衡的，看一个地区的市场前景主要看人口流动。人口如果是向外流，那这城市要拆了；如果是向里吸引，市场一定是增长的。和其它省会城市相比，济南房价爬不上去跟人口增长速度慢有关。济南人口增长速度远低于西安，西安的大学教育对人口的吸引在全国同等城市算厉害的。城市要有自己的特色，郑州的人口增速都要快于济南，还是需要提高城市的人口吸引力。
