近日公布的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》称，加快房地产税立法并适时推进改革。虽然在这份几乎囊括了中国社会发展各个方面的改革大纲中，直接涉及房地产问题的表述十分有限，却让人们看到了解决中国房地产市场长期矛盾的希望。《决定》中传递的信号表明，这项改革将以更加完善的方式向前推进。 

　　房地产税，不等于房产税

　　“加快房地产税立法并适时推进改革”，值得注意的是，这次《决定》中的表述为“房地产税”。对此，“十二五”规划中也明确，“要研究推进房地产税改革”。二者“房地产税”的表述相一致。

　　此前上海、重庆试点征收房产税引起社会广泛关注，但需要厘清的是，房地产税和房产税是两个概念。房地产税是一个体系，是指与房地产直接相关的一系列税种，包括土地增值税、企业所得税、契税、个税、城镇土地使用税等等，而房产税则是一个针对房屋保有环节的一个税种，属财产税。

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌分析认为，三中全会提出加快房地产税立法并适时推进改革，意味着对包括房产税在内的整体房地产税收体系的调整和改革。

　　“目前的房价负担了多少税负？”中国社科院财贸所研究员杨志勇说，“根据调查，购买商品房自住的群体承担的税负最重。”据介绍，与房地产相关的5大税种：房产税(对城镇的经营性房屋征收)、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税和契税10年来增长迅速。这5种税从2003年的900多亿元，上升到2012年的1.01万亿元，增长1022%。5个税种收入合计占税收收入的比重，从2003年的4.5%，提高至2012年的10.1%。

　　“从我国目前的房地产税制来看，总体税负较重，尤其是开发环节，收费也较多，存在重复征税，所以房产税改革应该是建立在厘清整个房地产税制的基础上，它包括一些税种的合并，有增税也有减税，而不是凭空增加一种税。”杨志勇说。

　　顾云昌也指出，目前房地产开发环节税费混杂，减费去费将十分重要；同时，流通环节的税费过高会影响市场活跃度，但缺乏针对房产持有环节的税收又会变相鼓励“囤房”等投机行为，造成整体市场过热等，“总之，整体房地产税收体系亟待完善。”

　　以立法主导代替行政主导

　　自房地产税改革破题以来，与之相关的讨论一直不绝于耳。

　　中国房地产学会副会长、亚太城市发展研究会秘书长卞洪登说，《决定》中房地产税的改革提出要“加快立法”，是对这些热烈讨论的回应，体现了“依法行政”的要求。“房产税不经过人大立法通过，总依靠行政性法规是不恰当的。”

　　《决定》不仅在“深化财税体制改革”部分特别提及房地产税，而且在“加强社会主义民主政治制度建设”部分提出“落实税收法定原则”。中国财税法学研究会会长刘剑文指出，目前推进房产税的最大阻力是社会没有形成关于房产税正当性、合法性的共识，这体现了房产税立法的意义。

　　当前居民房产保有量越来越大，出现了利益固化的问题。“由少数人来制定影响多数人利益的政策，已经行不通了。推行房产税不能再靠行政主导，而要靠立法主导，用一部反映多数人意志的法律来体现社会在房产税问题上的‘最大公约数’，化解矛盾、消解纠纷”，刘剑文认为，“房产税这个税种力图实现‘结果公平’，但征收过程也必须符合‘程序公平’才行。”

　　应该看到，房产税是房地产税中一个与普通百姓紧密相关的税种。刘剑文指出，具体到房产税，这是一个直接税，通过加快立法可以推进改革的进程，立法过程也是形成共识的过程，可以增强改革认同，减少改革阻力，协调社会各方的关系。

　　事实上，越来越多的业内人士认为，房地产税改革，尤其是房产税改革已不仅是一项税收政策的调整，而且是一项公共政策，需要政府和百姓的良性互动，应该有一个通道将利益各方的合理诉求送入决策的层面。

　　房产税不会每套都收

　　房产税改革的提出可以追溯到2003年，一些业内人士认为，在经历了长达十年的酝酿、两年多的试点，房产税改革目前面临的首要问题是如何将试点扩围，目前房产税改革已经做了大量的准备，下一步出台的扩围方案将会更加完善。

　　从上海、重庆房产税试点来看，房产税目前还仅限增量即新购相关房产，存量即本就拥有的房产不在征收范围内。再加上现在住房信息系统还不配套，业内人士多认为，短期内房产税可能还主要针对增量住房，其改革总体将呈现分区域、差别化征收的渐进路径。但是从长远来看，肯定会涉及存量多套房。

　　“我支持把存量房纳入房产税征收范围”，刘剑文说，“如果一些人手上有五六套房，征税的时候又要回避这个‘存量’，那房产税还怎么发挥缓解分配不公的作用呢？重庆、上海两地试点的时候可以不考虑存量房问题，而立法意味着推向全国，怎样处理存量房就必须面对。”

　　在中原地产首席分析师张大伟看来，一旦房产税试点增加、范围扩大，对多套房拥有者的心理影响将非常大，也可能给部分市场带来一定的存量供给，“增加持有环节税费，可能短期有利于挤压出目前市场的存量闲置房源，有利于市场的流通。”

　　北京大学城市与环境学院教授满燕云提出，房产税的定位是地方税，在公平合理的前提下，不一定所有地方试点方案都一样，扩围方案也不一定完全遵循上海、重庆的版本，重要的是如何与地方财政体系衔接，如何切入。

　　在一些专家看来，目前仍有一些因素可能会影响到房产税“落地生根”。

　　北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为，开征房产税首先要理顺房地产的产权产地管理，“很多房子目前没有在房产局登记；即使全都登记了，房产局管理的也不是所有房子，像军产房、央产房、小产权房等都没在房产局管辖范围内。”

　　“征收房产税，需要居民住房信息联网、不动产登记、官员财产公示、不动产价格评估体系等一系列配套制度的整体、系统、协调推进。从试点的情况看，我国在这些基础数据和评估技术上的欠缺还比较严重。”刘剑文坦言。

　　虽然房产税从增量过渡到存量是应有之义，但业内专家几乎一致认为房产税不会每套都收，而是针对大户型或多套房。未来政府对于房地产走市场化的态度将是“构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。”