新政后如何购买二手房？专家支招为你巧妙省钱
2013-01-12 来源：新快报 点击:3909
在今年6月实施新的房地产政策后，二手房买卖出现了不少新问题。记者特意采访有关专家，为市民提供最新的二手房买卖的窍门，以规避购房、卖房风险，也为市民巧妙省钱。
二手交易如何免评估费、保险费？
市民购买二手房办理购房按揭时，不能避免都遇到评估费和保险费两项费用的收取，而且金额都不少。以一套50万元房子计算，如果评估公司评估价格49万元，购房者申请20年30万元贷款，那么要交评估费2450元，保险费7200元。但究竟有没有可能免去呢？
汇瀚按揭资深客户经理李永强表示，如果业主是按揭购房的，而且也是一年内把该房子卖出的，新买家可以使用原来业主办按揭时出具的评估书，也就是无须重新进行评估，重新交费了。但其前提是，新买家办按揭的银行与业主办按揭的银行相同，因为不同银行有不同指定的评估公司，同一家银行办理按揭才会接纳原来的评估报告。所以，市民购买二手房时，不妨看看业主是否在买房一年内再卖出的，可以请求业主给原来的评估报告，可以省一笔费用呢。
对于保险费，李永强表示，每办理一次新的按揭业务，购房按揭的市民都要买保险，因此买家不能免该项费用的。但目前购房按揭的保险是按照贷款年限全部购买的，因此业主在未供完楼期间卖房可以退回部分保险费的。但保险费可退的部分不多，最多也是六成左右。
而新买家办理按揭购买保险，虽然不能免但可以根据贷款年限不同申请折扣。现在大多数保险公司的按揭保险折扣是：贷款期1-5年的9折，6-10年8折，11年以上6.5折。也就是说，刚才计算50万元的房子按揭购房保险费，打折后才4680元。
买二手房几时交首期款最稳妥？
购买一手房什么时候交首期？大部分市民都很清楚，签了合同就必须交首期款了。但是购买二手房，什么时候交首期款才最稳妥呢？签了购房合同就交首期款，不担心二手房产权有问题？不担心业主携款潜逃？毕竟开发商有政府监管，二手房业主则无从监管。
二手行家认为，二手房买卖，买家办理按揭购房的，在银行出具了新买家的同意贷款书后，到广州市房地产交易中心完成交易过户递件后，才交首期款是最稳妥的。因为近年各大银行都收紧了个人房贷条件，除了最优质的客户，大部分二手房无法做到7成按揭，部分客户只能做到5成按揭，如果在银行发放同意贷款书以前就提早交首期款，一旦银行贷款批不下来，买家要承担很大的购房压力。
另外，到交易中心递件申请交易过户也是一个重要关口，因为如果业主房屋产权不清晰，交易中心工作人员是不会收件的，所以购房者最安全的是在递件完毕时交首期款。李永强也表示，如果业主担心交出房产证办理递件后买家不交首期，可以要求买家在银行出具同意贷款书后，递件办交易过户前，把首期款先放在第三方中介公司里，待完成递件手续后才交给业主。
支招如果业主不愿意在银行发
出同意贷款书后才收首期款的，而买家也确定自己的贷款信度充足，贷款额一定被银行批准的，买家可以要求和业主先办理到交易中心的递件手续，递件完毕后才交首期款，然后再办理按揭手续。这样，买家能确保所买的房屋产权清晰。
真实案例
近日，林小姐通过中介公司购买一套35万元70平方米的二手房，可是在与业主、中介三方洽谈购房合同时僵持起来。
按一般交易手续，黄小姐给出1万元订金，业主借出房产证复印本给林小姐申请办理按揭手续，待银行出具同意贷款书后，买卖双方到交易中心递件完毕才交首期款。可是房屋业主坚持在林小姐申请银行按揭时就必须交首期款。林小姐由于喜欢该套房子，所以按照业主的要求给了首期款，后来因为银行的贷款审批严格了，林小姐无法做到7成按揭，只能贷到6成按揭款21万元，要多给出3万元首期。林小姐已经给了首期没办法退房，只能把准备的房子装修钱都拿出来交房款。结果，林小姐买了房却没有钱装修，只能凑合着住着。
房屋转按当心为买家白供楼
现在，不少市民购房都是采取按揭贷款的，在卖楼时，买家如果也需要按揭贷款的，往往采取转按的形式。如果买家或者中介公司出现问题，延迟了办理按揭手续，银行迟放出贷款，业主就有可能白白为买家供几个月的楼。
如果二手买卖双方都是采取按揭贷款购房的，可以采取赎契和转按两种办法。其中赎契是业主申请提前还款，赎回房子的产权，正常需要一个半月左右时间。而转按是买卖双方都在同一家银行办理按揭业主，业主无需给出一大笔还款金额，直接在银行里办理转按，正常需要两三个月时间。但在办理这些手续的时候，业主要继续供楼。
但是，如果买家或者按揭公司出现了问题，如买家漏了签某些文件，或者按揭公司疏忽拖慢了办理程序，银行放款的时间有可能拖长。那么，业主就要继续供楼。虽然，买家所付的房款中已经包括了本金，但业主继续供楼，会亏了不少供楼利息。打个比方，业主做的是25万元20年贷款按揭，供楼一年后卖出房子，在转按期间，即使已经交易过户，但每个月都要给出近1000元的利息，等于为新买家供楼。
支招业内人士建议，业主在签署买卖合
同时，应该定出办理按揭手续的期限，如果因为买家或者中介公司原因超过期限的，业主多交的供楼利息应由买家或者中介公司负担。
新政后“全包式”购二手楼贵了多少？
在二手房买卖中，不少房屋业主为了方便计算价钱，喜欢定出一个实收价钱，其余费用如交易印花税、中介费等等都由买家交，也就是平常说的“全包制”购房。以往该笔费用不算太大，但今年6月新政策实施后，购房2年内转让的业主要交营业税，5年内转让的要交个人所得税，如果买家“全包制”购房就要为原业主付上好几万元的税费。李永强表示，由于“全包制”买卖二手房，中间非常容易出现纠纷，如买家有可能要为业主付上不少隐形的费用，而造成纠纷，所以大中介公司都不提倡“全包制”购房。尤其是在6月后，业主购房2年内卖楼的还需要交卖房价的6.5%个人所得税和营业税。在“全包制”购房中，如果业主也是按揭购房的，其房产证都压在银行里，原业主对房产证发证日期判断不准确，真正卖房时间未超过2年，那买家有可能要为业主付上上万元的营业税了。
支招6月以后，市场上出现了不少
该种“全包制”的纠纷，买家往往不愿意为业主的营业税和个人所得税“埋单”。因此建议市民在进行二手买卖时，在判断房屋是否超过2年期时，应该到市国土房管局调档查看完税证明。
真实案例
梁先生夫妇今年七月初通过一家小中介公司介绍，购买了一套位于天河中心区的80平方米的二手房，总价32万元。业主要求是“全包制”购房，业主实收32万元。梁先生夫妇认为该房子价格很便宜，认为即使包了业主几百元的税费也只是小问题。而中介人员也没有告诉梁先生夫妇可能要承担业主的营业税、个人所得税等费用。当梁先生夫妇交了1万元订金开始办理交易过户手续时才发现，业主购房时间并不足两年，梁先生夫妇代业主付的营业税和个人所得税就达到20800元，而中介公司更把原应向业主收取的房价2%的中介费也列入梁先生夫妇的交费单里，该笔费用就达到2.72万元。梁先生夫妇看到该笔费用，表示要求退房，可是中介公司和业主都表示，合同上列明业主实收32万元，并没有违约，因此不愿意退还订金。
真实案例
Y先生与J女士于2004年11月30日在某中介协助下，签订了二手房买卖协议。业主Y先生当场收取了买家J女士1万元定金，合同约定：首期余款于签署银行抵押贷款合同时或2004年12月10日前支付。而楼价余款必须于2005年2月28日前或于该物业产权交易过户完成时或贷款银行办妥抵押登记时付清。
但是，J女士提出要办理公积金贷款。而Y先生的物业为正在供款中的物业，需要办理转按手续。Y先生提出质疑如果申请公积金贷款，手续会否比较难办。但中介公司也表示保证能协助买家借贷款额14万元。过了大半个月后，J女士贷款额只能批到12万元。于是J女士又以需要筹首期款为由一直拖到2005年1月才交齐首期余款。并与Y先生正式签订了房产过户、银行按揭、转按等各类文件。而Y先生也按照合同约定，于2月初将物业交付给J小姐。
后来Y先生向贷款银行查询后，获知所有文件已于2月5日正式送审，如果按正常程序大致可在4月发放贷款。而中介公司负责处理贷款业务的工作人员也对Y先生说，只要Y先生再多供两期就可完结手续。
可是到了5月，J小姐的贷款仍未批下来。Y先生此时收到银行账单，显示其仍有3000余元的欠账。Y先生存入款项后，于8月再次收到银行催账单，显示其欠供两期，需要再补交2500元左右。中介人员表示这供的只是本金，如果贷款发放后，有多出的余额就会还给Y先生的。但后来Y先生向银行查询,发现2500余元中，有一半是利息，是无法退回的。而此时Y先生在房管局查询到房产已经过户给了J小姐。也就是说，Y先生是在替J小姐供楼。
二手交易如何免评估费、保险费？
市民购买二手房办理购房按揭时，不能避免都遇到评估费和保险费两项费用的收取，而且金额都不少。以一套50万元房子计算，如果评估公司评估价格49万元，购房者申请20年30万元贷款，那么要交评估费2450元，保险费7200元。但究竟有没有可能免去呢？
汇瀚按揭资深客户经理李永强表示，如果业主是按揭购房的，而且也是一年内把该房子卖出的，新买家可以使用原来业主办按揭时出具的评估书，也就是无须重新进行评估，重新交费了。但其前提是，新买家办按揭的银行与业主办按揭的银行相同，因为不同银行有不同指定的评估公司，同一家银行办理按揭才会接纳原来的评估报告。所以，市民购买二手房时，不妨看看业主是否在买房一年内再卖出的，可以请求业主给原来的评估报告，可以省一笔费用呢。
对于保险费，李永强表示，每办理一次新的按揭业务，购房按揭的市民都要买保险，因此买家不能免该项费用的。但目前购房按揭的保险是按照贷款年限全部购买的，因此业主在未供完楼期间卖房可以退回部分保险费的。但保险费可退的部分不多，最多也是六成左右。
而新买家办理按揭购买保险，虽然不能免但可以根据贷款年限不同申请折扣。现在大多数保险公司的按揭保险折扣是：贷款期1-5年的9折，6-10年8折，11年以上6.5折。也就是说，刚才计算50万元的房子按揭购房保险费，打折后才4680元。
买二手房几时交首期款最稳妥？
购买一手房什么时候交首期？大部分市民都很清楚，签了合同就必须交首期款了。但是购买二手房，什么时候交首期款才最稳妥呢？签了购房合同就交首期款，不担心二手房产权有问题？不担心业主携款潜逃？毕竟开发商有政府监管，二手房业主则无从监管。
二手行家认为，二手房买卖，买家办理按揭购房的，在银行出具了新买家的同意贷款书后，到广州市房地产交易中心完成交易过户递件后，才交首期款是最稳妥的。因为近年各大银行都收紧了个人房贷条件，除了最优质的客户，大部分二手房无法做到7成按揭，部分客户只能做到5成按揭，如果在银行发放同意贷款书以前就提早交首期款，一旦银行贷款批不下来，买家要承担很大的购房压力。
另外，到交易中心递件申请交易过户也是一个重要关口，因为如果业主房屋产权不清晰，交易中心工作人员是不会收件的，所以购房者最安全的是在递件完毕时交首期款。李永强也表示，如果业主担心交出房产证办理递件后买家不交首期，可以要求买家在银行出具同意贷款书后，递件办交易过户前，把首期款先放在第三方中介公司里，待完成递件手续后才交给业主。
支招如果业主不愿意在银行发
出同意贷款书后才收首期款的，而买家也确定自己的贷款信度充足，贷款额一定被银行批准的，买家可以要求和业主先办理到交易中心的递件手续，递件完毕后才交首期款，然后再办理按揭手续。这样，买家能确保所买的房屋产权清晰。
真实案例
近日，林小姐通过中介公司购买一套35万元70平方米的二手房，可是在与业主、中介三方洽谈购房合同时僵持起来。
按一般交易手续，黄小姐给出1万元订金，业主借出房产证复印本给林小姐申请办理按揭手续，待银行出具同意贷款书后，买卖双方到交易中心递件完毕才交首期款。可是房屋业主坚持在林小姐申请银行按揭时就必须交首期款。林小姐由于喜欢该套房子，所以按照业主的要求给了首期款，后来因为银行的贷款审批严格了，林小姐无法做到7成按揭，只能贷到6成按揭款21万元，要多给出3万元首期。林小姐已经给了首期没办法退房，只能把准备的房子装修钱都拿出来交房款。结果，林小姐买了房却没有钱装修，只能凑合着住着。
房屋转按当心为买家白供楼
现在，不少市民购房都是采取按揭贷款的，在卖楼时，买家如果也需要按揭贷款的，往往采取转按的形式。如果买家或者中介公司出现问题，延迟了办理按揭手续，银行迟放出贷款，业主就有可能白白为买家供几个月的楼。
如果二手买卖双方都是采取按揭贷款购房的，可以采取赎契和转按两种办法。其中赎契是业主申请提前还款，赎回房子的产权，正常需要一个半月左右时间。而转按是买卖双方都在同一家银行办理按揭业主，业主无需给出一大笔还款金额，直接在银行里办理转按，正常需要两三个月时间。但在办理这些手续的时候，业主要继续供楼。
但是，如果买家或者按揭公司出现了问题，如买家漏了签某些文件，或者按揭公司疏忽拖慢了办理程序，银行放款的时间有可能拖长。那么，业主就要继续供楼。虽然，买家所付的房款中已经包括了本金，但业主继续供楼，会亏了不少供楼利息。打个比方，业主做的是25万元20年贷款按揭，供楼一年后卖出房子，在转按期间，即使已经交易过户，但每个月都要给出近1000元的利息，等于为新买家供楼。
支招业内人士建议，业主在签署买卖合
同时，应该定出办理按揭手续的期限，如果因为买家或者中介公司原因超过期限的，业主多交的供楼利息应由买家或者中介公司负担。
新政后“全包式”购二手楼贵了多少？
在二手房买卖中，不少房屋业主为了方便计算价钱，喜欢定出一个实收价钱，其余费用如交易印花税、中介费等等都由买家交，也就是平常说的“全包制”购房。以往该笔费用不算太大，但今年6月新政策实施后，购房2年内转让的业主要交营业税，5年内转让的要交个人所得税，如果买家“全包制”购房就要为原业主付上好几万元的税费。李永强表示，由于“全包制”买卖二手房，中间非常容易出现纠纷，如买家有可能要为业主付上不少隐形的费用，而造成纠纷，所以大中介公司都不提倡“全包制”购房。尤其是在6月后，业主购房2年内卖楼的还需要交卖房价的6.5%个人所得税和营业税。在“全包制”购房中，如果业主也是按揭购房的，其房产证都压在银行里，原业主对房产证发证日期判断不准确，真正卖房时间未超过2年，那买家有可能要为业主付上上万元的营业税了。
支招6月以后，市场上出现了不少
该种“全包制”的纠纷，买家往往不愿意为业主的营业税和个人所得税“埋单”。因此建议市民在进行二手买卖时，在判断房屋是否超过2年期时，应该到市国土房管局调档查看完税证明。
真实案例
梁先生夫妇今年七月初通过一家小中介公司介绍，购买了一套位于天河中心区的80平方米的二手房，总价32万元。业主要求是“全包制”购房，业主实收32万元。梁先生夫妇认为该房子价格很便宜，认为即使包了业主几百元的税费也只是小问题。而中介人员也没有告诉梁先生夫妇可能要承担业主的营业税、个人所得税等费用。当梁先生夫妇交了1万元订金开始办理交易过户手续时才发现，业主购房时间并不足两年，梁先生夫妇代业主付的营业税和个人所得税就达到20800元，而中介公司更把原应向业主收取的房价2%的中介费也列入梁先生夫妇的交费单里，该笔费用就达到2.72万元。梁先生夫妇看到该笔费用，表示要求退房，可是中介公司和业主都表示，合同上列明业主实收32万元，并没有违约，因此不愿意退还订金。
真实案例
Y先生与J女士于2004年11月30日在某中介协助下，签订了二手房买卖协议。业主Y先生当场收取了买家J女士1万元定金，合同约定：首期余款于签署银行抵押贷款合同时或2004年12月10日前支付。而楼价余款必须于2005年2月28日前或于该物业产权交易过户完成时或贷款银行办妥抵押登记时付清。
但是，J女士提出要办理公积金贷款。而Y先生的物业为正在供款中的物业，需要办理转按手续。Y先生提出质疑如果申请公积金贷款，手续会否比较难办。但中介公司也表示保证能协助买家借贷款额14万元。过了大半个月后，J女士贷款额只能批到12万元。于是J女士又以需要筹首期款为由一直拖到2005年1月才交齐首期余款。并与Y先生正式签订了房产过户、银行按揭、转按等各类文件。而Y先生也按照合同约定，于2月初将物业交付给J小姐。
后来Y先生向贷款银行查询后，获知所有文件已于2月5日正式送审，如果按正常程序大致可在4月发放贷款。而中介公司负责处理贷款业务的工作人员也对Y先生说，只要Y先生再多供两期就可完结手续。
可是到了5月，J小姐的贷款仍未批下来。Y先生此时收到银行账单，显示其仍有3000余元的欠账。Y先生存入款项后，于8月再次收到银行催账单，显示其欠供两期，需要再补交2500元左右。中介人员表示这供的只是本金，如果贷款发放后，有多出的余额就会还给Y先生的。但后来Y先生向银行查询,发现2500余元中，有一半是利息，是无法退回的。而此时Y先生在房管局查询到房产已经过户给了J小姐。也就是说，Y先生是在替J小姐供楼。
