陈红飞：养老地产“大饼”应合作分吃
2014-04-09 来源：中国房地产报 点击:16
“盈利前景不明”依然是2014年养老地产头上的难题。如何才能扭转这一局面在未来获利也一直困扰着行业。
对于这一问题，世邦魏理仕环球研究部华北区董事陈红飞指出，养老地产的发展要依托行业先行、专业细分，以及相关联产业的相互打通后，通过各专业竞争力的有效利用，降低社会成本，才能实现盈利。
中国房地产报：从你们掌握的情况来看，为什么在盈利不明朗的情况下仍有企业布局养老地产？
陈红飞：这些企业之所以踊跃地进入养老地产市场，是看到了中国老龄化问题以及未来广阔的市场前景。现在进来，也是为占据市场做准备。
中国房地产报：现在很多企业都去国外考察养老地产运营，从你们来看，国外有哪些好的商业模式是国内企业可以借鉴的？
陈红飞：国外的养老社区经营模式类似酒店，一般是开发商负责开发建设，金融机构持有物业，管理外包收取管理费。提供的服务是根据老人身体状况分级，服务内容越多，级别越高，收费越高。
但因国内没有经验成熟的运营商，也缺乏专业服务人员，国外的这一模式目前还无法落地中国。目前国内的经营模式主要是会员制、押金制等简单的盈利模式。
其实，有一种较为理想的模式是在住宅社区中配套一小部分养老地产。用养老的部分带动住宅销售，用销售收益来补贴养老地产运营。
中国房地产报：在养老机构运营环节中，哪一个环节比较重要？
陈红飞：服务最重要。对于服务的重要性，房地产企业及其他投资者也比较清楚，很多企业甚至到国外寻找服务管理公司，但因文化差异及国情差异，国外服务管理模式很难落地。在人员培训方面，开发商又担心培训好被高薪挖走，以至于最后养老地产、养老机构运营只能从保姆公司招人，这必然导致服务质量和水准难以提升。
但好服务实现的前提是这一行业先形成。形成之后，保险公司会制定详细计划，完善养老护理保险，降低养老成本；专业护理人才和第三方老年护理公司也会出现，以达降低服务成本、提升专业服务质量的目的。
实际上，最理想的是相关联产业打通，各司其职，只有这样养老产业才能走上正轨。届时养老地产市场面临的盈利模式和服务问题都将得以解决。
中国房地产报：在你看来，未来谁会成为养老地产市场中的主流力量？
陈红飞：现在开发商、保险公司、养老机构都在布局市场，他们都有自己核心的竞争力，只凭借任何一方力量都很难成为市场主导。对开发商来说，最大的优势是建房子，但长期持有运营上，资金和照护都有压力，低回报和长周期开发商很难承担。
对保险资金来说，便宜可长期投入的资金是核心竞争力，可以开发养老产品，对接养老计划，但险企自己做开发实际上意义不大。养老机构有管理能力，但既缺钱也没有开发经验。养老地产市场是一张“大饼”，对各方来说必须分着吃。任何一方想单独做所有事情都会很困难，所以不会出现单独一方成为市场主体的情况。
中国房地产报：2014年养老地产市场会有怎样的发展？你怎么看待养老地产市场前景？
陈红飞：养老地产火起来也就是这两年，作为一个新业态，在发展初级遇到各种困难也是正常的。至于2014年也很难有大的突破，一个行业不是说发展到第三年就能起来的。开发商可以在保证收支平衡的情况下尝试多种盈利模式。
未来的市场前景是很大的，但市场规范和盈利模式还是需要很长的培育周期，现在进入的企业要耐心等待，积极应对。
