近日，国家统计局公布了3月份70个大中城市住宅价格指数。

 

　　摩根大通首席经济学家朱海斌分析，与上月相比，价格下降的城市有4个，持平的城市有10个，上涨的城市有56个。即3月份80.0%的城市的月环比价格上涨，这是自2013年1月以来的最低水平。

 

　　与去年同月相比，3月份价格上涨的城市有69个，这是连续第十一个月69个城市的房价上涨。温州（浙江省）仍是惟一一个房价持续滑落的城市，同比下降4.2%。一线城市继续领涨，但涨幅有所回落：北京（3月份同比涨13.0%，2月份涨15.5%）、上海（3月份同比涨15.5%，2月份涨18.7%）、广州（3月份同比涨13.4%，2月份涨15.9%）和深圳（3月份同比涨13.0%，2月份同比涨15.9%）。从平均水平来看，3月份全国房价同比上涨7.7%，而2月则同比上涨8.6%。

 

　　根据非官方房地产数据供应商搜房网本月初发布的数据，3月份全国房价环比上涨0.4%（2月份为环比上涨0.5%），同比上涨10.0%（2月份为同比上涨10.8%）。在搜房网调查的100个城市中，3月份环比价格下降的城市有37个，而2月份为36个。

 

　　不同地区房价分化趋势仍较为明显，但自2014年1月以来上涨速度有所回落。基于搜房网的数据，3月份四大城市（北京、上海、广州和深圳）房价同比上涨20.0%，二线城市（省会城市）同比上涨7.7%，三线城市同比上涨3.9%。北京、上海和深圳的房屋均价均超过了30,000元/平方米，而三线城市的房屋均价是7330元/平方米（最低的浙江省金华市是4158元/平方米）。

 

　　另外，值得一提的是进入2014年房地产市场的交易活动明显降温。根据国家统计局的数据，3月份的房屋销售面积同比下降10.2%（1月-2月同比平均降幅为1.2%）。从销售额来看，3月份的房屋销售额同比下降10.6%（1月-2月同比下降5.0%）。3月份的新建住房开工总面积同比下降23.8%（1月-2月同比下降29.6%）。

 

　　房价增速放缓，地区差异日趋显著

 

　　房价在2013年经历了一轮快于预期的上涨，但进入2014年后，上涨势头似乎已经放缓。这与我们之前的预测是一致的，即在持续信贷收缩以及供应调整的影响下，房价涨势将在2014年趋缓。

 

　　地区差异将成为今年贯穿全年的主题。由于房地产调控更加严格，供应量减少而需求量增加，一线城市普遍面临供给不足的局面。相比之下，中小城市的新房供应量将有更快增长。考虑到中小城市的需求往往更加平稳，消化市场新增的住房存量需要一定时间，从而导致未来数年中小城市房价面临下调压力。

 

　　房地产政策

 

　　根据在今年人代会上发表的政府工作报告，控制房价似乎已不再是政府的政策目标。保障房建设取而代之成为政策的主要侧重点（2014年保障房建设目标是新开工700万套，完工480万套）。报告还提到，房地产行业政策应该根据本地市场环境，针对不同城市有所差异，同时继续遏制投机和投资需求，建立保持房地产市场稳定发展的长期政策框架。

 

　　在宏观领域，近期数据表明，房地产市场活动的放缓是固定资产投资增长回落的重要原因。在此宏观背景下以及考虑到房地产市场发展的地区差异性较大，未来我们可能会看到部分房地产市场面临下行压力的城市可能会选择性放松房地产调控政策（例如限购和限贷）。此类放松可能会由部分城市自主实施，但预计短期内国家房地产政策不会发生重大变化。