日照房产网记者从腾讯财经获悉，还在10年前的2004年时，谢国忠已是房地产的唱空者，而中国房地产调控也开始于那个时候。

　　实际是，房地产调控调了十年，房价几乎只涨不跌，谢国忠唱空唱了十年，也只落得个反向指标的名头。到底该不该嘲笑谢国忠？

　　本期干货将以谢国忠历年发表的观点为脉络，为读者梳理出一个完整的“谢国忠的房地产观”。

　　1、2004年谢国忠从国际资本流动的角度认为中国房地产业调控之所以困难，就在国内房地产业挟持中国经济、挟持各地方经济。一方面，如果房地产崩盘，整个国家经济就可能发生危机。另一方面，拆迁和房价过高，是当前社会除了腐败以外，民众最不满的主要问题。如果这些房地产问题处理不好，可能成为今后整个中国社会政治动荡的根源。

　　2、2005年谢国忠再次连发《上海房地产可能步曼谷后尘》等数篇警示文章。上海的房地产市场受美国货币政策的影响相当大，上海房地产市场的泡沫已经开始破灭。当美元利率下降时，大量海外资金流向上海炒房产，从而导致上海房地产市场出现大量泡沫。从近段时间来看，美元利率水平不断上升，目前已经升至4%，未来有可能达到5%。这使海外资金开始流出上海房地产市场。为证明自己的观点，谢国忠甚至卖掉自己在上海的房产。

　　3、2006年谢国忠预计2008年世界经济将出现衰退，中国的房地产彼时也将遭遇高风险。他表示，中国房地产需求并不正常。“现在真正买房子居住的需求其实不是很大。 拆迁户造成的强迫需求，加上境外需求，都是不稳定的因素，这些与经济周期相关。

　　4、2007年谢国忠在对房地产问题进行剖析的同时，也开出了自己认为解决房地产问题的三个“药方”。第一，控制房价的第一要务就是发展公共交通，因为好的公交系统可以使平均地价下降；第二，鼓励房地产行业向工厂模式转型；第三，中国需要成立一个特殊的住房贷款机构以帮助低收入家庭。

　　5、2008年谢国忠认为中国泡沫的杠杆比美国大，中国房价与收入的比例更大。他估计中国房地产泡沫的总体规模能达到4、5 万亿人民币。现在救房地产开发商是没有意义的，因为现在的问题在于老百姓买不起房子。现在要做的是刺激对房地产的有效需求，可行的办法有按揭免税。

　　6、2009年上半年谢国忠表示：中国的房价每次要掉的时候都是政府撑着，制定一个政策：让开发商们连起手来，不要卖。老百姓爱买不买，不买的话，你等的话房价更高。因为有了政府的做法，将会导致泡沫延续很长的时间。但如果政府手里没钱支撑的话，这种情况肯定不会延续下去，不仅对房价而且对整个国家的经济将会引起非常大的打击。

　　7、2009年下半年谢国忠表示：现在全社会的共识就是如果房价下降，房地产行业补好了，经济就不好了。如何使经济好转呢？就要炒房，抄地，开发商大量建房子。他认为这是一种谬论，从长期来说的话,会给中国的经济带来毁灭性的打击。

　　8、2010年谢国忠最受争议的观点就是他认为2012年中国房地产将会崩盘。提出这种观点的原因是：一方面从目前的房价收入比和租金回报率来看，一线城市泡沫确实存在，而这些泡沫将因为承受不住通胀压力的增加而破掉；另一方面从2010年起，未来美国的通胀速度将会加速，美联储将不得不迅速提高利率。如果中国为支持房地产市场而不提高利率，资金会从中国外流，银行发生流动性危机，利率最终还是会上升。很有可能，中国的房地产泡沫将在2012年破裂。

　　9、2010年谢国忠还对造成高房价的原因做了一个具体的分析：首先，实际利率持续为负，导致对货币需求下降，投机冲动上升。贪婪与对通胀的畏惧联袂催生了前所未有的房产投机需求。其次，大量的灰色收入需要“安全”的庇护所。中国形形色色的灰色收入可能高达GDP的10％左右。面对通胀压力增大，传统的避风港美元贬值的现状，中国红红火火的房产市场正成为灰色收入的理想去处。再次，中国大众从未经历过全局性房产泡沫，对房产泡沫带来的严重后果毫无畏惧之心，贪婪加倍横行。最后，投机者们赌定由于地方政府完全依赖房地产收入，因而房地产价格不会跌。

　　10、2010年年底谢国忠再次提出了房地产“拐点论”。房价已经见顶了，现在就要掉！”做出上述判断是基于四点理由：一是加息预期；二是政府对房地产的政策调控力度不改；三是市场对人民币升值的预期减弱；四是参考了实际的供应量，“到2012年，房地产的空置率会非常高，全中国13亿老百姓要有的房子都有了。”一线城市的房价目前确实已经见顶，五年内他认为房价会降一半，但这需要一个过程。

　　11、2011谢国忠明确了房价拐点，认为如有多套房的赶快出手。目前国内的存量房高达160亿平方米、开发商囤地30亿平方米、政府也握有40亿平方米的土地储备，即便今后城市人口总数到10亿也完全满足需要。因此，楼价高企其实都是货币吹出来的。只有当开发商把楼价降到首次购房者有能力购房的时候，才能消化如此之多的存量房，这就意味着楼价要大幅下调”。

　　12、中国的房地产泡沫是爆定了。谢国忠改变了他认为2012年房地产泡沫会破裂的观点，他认为2011年下半就会倒，因为国家货币政策不会松。上半年没有倒的原因是开发商利用了其他行业给他融资，比如说物流、建筑公司，任何和房地产开发商做生意的都变成了他的融资平台，因为这个使房地产产业能够拖到今天，在销售不好，信贷比较紧张的情况下维持到今天。但是今天我看到能够借给他钱的行业已经借完了，没有能力了，所以房地产要出现大幅度下降是必然的。

　　13、2012年1月谢国忠认为政府不会救楼市。政府没有意愿来拯救楼市，如果政府去救，势必会引发通胀。谢国忠解释说，现在中国再印30万亿钞票去救房地产，汇率会马上崩盘。因为30万亿比中国外汇储备总规模还大，印钞票必然引起通胀的预期，汇率就要贬值，资金外流，而外汇储备不足以抵挡资金外流，会引起人民币的崩盘和高速通胀，下一步一定是深刻的社会危机。

　　14、2012年房价开始回暖，但谢国忠认为中国房价肯定不会出现报复性上涨。其主要理由有二。首先，房价的高速增长需要货币的高位供应来支持。前些年的货币高增长，主要依靠中国加入WTO以后的外贸高增长来消化。当外贸高增长的基础不再存在，货币高位供应的时代自然一去不复返。今年是房地产市场的拐点，起源是因为在世界经济不好的情况下，中国出口会比较弱，中国的货币供应量是不会很高的。房地产的大泡沫需要货币的供应不断的高位才能维持，如果没有了货币供应量的提高，房地产市场将会出现拐点。

　　15、2013年10月谢国忠表示：房地产6个月内将调整 通缩时代要来临。他预计中国未来6个月里房地产再次调整的可能性非常大，但调整一旦发生中国的政府就必定会来管。因为，他认为“房地产背后的力量和股市差不多，只是房地产看不出交易的价格”。所以，他觉得下一轮调整就是房地产。房地产破了之后，中国绝对会发生人民币贬值或者通缩，今天的通胀就是明天的通缩，不想通缩就要贬值，对投资者，对公司都有很大的影响。

　　16、2014年五月谢国忠认为：房价下跌远未结束 市场将在2017年触底。这轮房价下跌远未结束，无论从交易量还是从成交价来看，中国的房地产市场都存在泡沫。当一轮完整的价格下跌结束后，交易量一般会高于历史平均水平。“目前尽管价格在下滑，但交易量的跌幅更大。”“房价将在阶段性下跌和反弹间徘徊。”谢国忠称，房价2012年下跌，2013年出现明显反弹，2014年将是又一轮下跌，之后又会有一轮反弹，但反弹幅度将远小于2013年。其后还会有一轮下跌，市场将最终在2017年或2018年触底。

　　17、不再唱空的谢国忠表示：目前中国经济受房地产拖累而放缓是一个“好消息”，表明“中国经济正最终戒除其泡沫瘾。”