如果在房屋竣工交付使用后，开发公司在《房地产预售契约》及广告中许下的诺言没有如期兑现，购房者就可以依据《契约》规定的条款来维护自己的权利。
但是，在房产销售的众多纠纷当中，购房合同是否有效往往成为买卖双方各执一辞的争论焦点。那么，我们究竟应该怎样确定自己手中的合同是一份有效的合同呢？
从购房合同的主体方面而言，不具备法人资格的团体和组织或具备法人资格但不具备房地产经营开发权的开发商签订的合同是无效的。
现实生活中，这样的无效购房合同比效常见。举例来说，有的旧村改造项目就是以村委会的名义或者以一个不是房地产开发企业投资商的名义签订的合同。此外，国家法律限制行为能力的人——如未成年人、精神病患者签订的购房合同是无效的，购房主体如因身份特殊（外国人、外地人）受到地方政府的法规禁止，所签合同也是无效合同。
从购房合同的内容上看，违反国家法律法规的合同条款显然是无效的，例如法律规定接受定金一方违约应双倍返还，某些购房合同却订为接受定金一方如违约只将定金退回，这样的条款是明显违反法律规定的，必须进行纠正。此外，如果开发商所建房属于越权批地、非法占地，合同当然无效；如果所建项目没有建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和开工证等，合同自然也就谈不上有效；如果没有销售许可证，合同亦属无效。
从购房合同的意思表示方面看，有些发展商发布虚假广告，或者销售人员采用欺骗、误导的方式故意引诱，使购房者产生误解，最终违背自己真实意图而签订的合同，也应认定为无效合同。
从代理人权限的层面上看，如果开发商签约的代理人及购房者的购房代理人未经授权，超越代理权权限或者代理权消灭后签订的合同显然是无效合同。此外，代理人以被代理人的名义同自己代理的其他人签订的合同无效，代理人与对方通谋签订损害被代理人利益的合同也是无效的。
购房合同的生效是有条件的，律师见证与公证机关公证均不是购房合同的生效条件。合同在双方签字盖章后，还需到房地产管理部门进行登记备案才能生效，不进行登记的购房合同是无效的。这说是说，合同登记是合同生效的必要条件。
一旦合同被认定无效，一般根据合同双方的过错大小，采用返还、赔偿两种方法处理。通过返还购房，使当事人的财产关系恢复到合同签订以前的状态，即购房者把房屋返还给开发商，开发商则应把购房款返还给购房者。通过赔偿损失，过错方承担必要的责任，购房者对房屋造成的损坏应予修补或赔偿，开发商占用购房者的资金造成的利息损失也应赔偿。
无效合同对购房者是十分不利的。一旦开发商违约，合同中所订的定金条款、违约赔偿条款均属无效。如果出现开发商逾期交房、房屋质量低下、配套设施不全和物业管理很差等问题，购房者的权利根本无法得到保护，赔偿的目的更无法达到。
所以，购房者在购买商品房时，除了一定要把有关内容白纸黑字地落实清楚以外，一定要认真确认合同是否有效，以防吃亏上当。
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