购房贴士：关于综合用地上的住宅楼_购房指南

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【购房指南】

购房贴士：关于综合用地上的住宅楼
(2008-6-19)

导语：

    宅市场中部分用地性质为综合用地，即土地使用权年限是50年。购房者开始定房时候一般不会注意到此类问题，但当签订购房合同时发现合同约定的土地使用年限为50年，虽然开发商解释对以后居住生活影响不大，但购房者心里还是没底。购买综合用地上建设的住宅楼宇对购房者以后的生活到底会产生那些影响？以后的居住环境、生活成本到底会受到多大影响呢？下面从几个方面进行分析希望对购房者可以起到借鉴作用。

    什么是综合用地

    综合用地的概念是指不同用途的土地（如商业、工业、住宅等)所构成的土地。这里所说的综合用地，指商住综合、商业与写字楼的综合以及商业与工业用地的综合用地。从1998年开始，“综合类用地”这个概念就被取消，《土地登记管理暂行办法》的规定，住宅年限为70年，商铺40年，办公50年，没有了综合用地的说法。如果有些地方还在继续审手批综合类用地的话，也仅指商住综合，商业与写字楼的综合，建设上还是要受一定限制的。

   综合用地产权

    我国建设用地使用权的最高期限为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年，综合用地50年。从使用权的期限上看，商住楼的使用期限少了20年。

   转让

    这样的房产可以办理房屋产权证，但产权证上注明的会是综合用地，而非住宅用地。（可能因此无法转户口）将来二手房出让的时候可能要交比普通商品房多的各种税。

    部分商住楼的转让税费可能高于普通商品房。

    使用权届满续期

    物权法规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”

    从相关部门了解到，这个时候您首先要查看土地证，看用地性质填写为住宅还是其他性质，因为综合用地可能包括部分为住宅，按土地证上的用地性质来划分。这样住宅建设用地使用权可以不经过审批，交纳费用后自动续期。而非住宅建设用地使用权要续期，通常要经过相关部门的审批，并交纳一定的费用。

    国家物权法明确规定住宅使用权可以不经过审批，交纳费用后自动续期。

    居住舒适度

    综合用地性质决定了其上建筑的住宅居住舒适度肯定会受到影响，业主构成可能也较为复杂。商业+住宅的商住综合体也会滋生后期很多管理问题，这在全国及合肥类似案例比比皆是。

    使用成本

    此类物业部分水电费使用标准是按照商业用电商业用水来收取的，物业管理费也会高出住宅很多，以后的居住生用成本明显增加。

    因此，购房者定购前需要详细询问用地性质、使用权限、户口是否可以迁移、使用成本（物管、水电费等）等问题，要求开发商出具相关证明，不能一面之词，否则签订购房合同时发现这些问题就为时已晚。



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