政策联动鼓气楼市商品房要过关又多了一证_政策法规

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【政策法规】

政策联动鼓气楼市商品房要过关又多了一证
(2001-12-14)

2002年起合格商品房须有“规划验收合格证”

    进入2001年下半年，似乎是房地产市场政策的收获季节，购房人不断地看到对买房利好的政策频频出台。

    6月1日起，无销售许可证的商品房项目不许收购房定金。自此，在一个商品房项
    目取得销售许可证之前，购房人交的任何定金可以随时拿回。

    9月10日起，购房契税由4%，分而治之：120平方米以上的面积收4%，120平方米以内面积收取2%的契税。

    2002年1月1日起，小区配套不完善的项目将无法取得规划验收合格证，无此证则无法做产权登记。

    楼市第一轮回火过

    再坡起需政策扶持

    自1998年，个人购房贷款的政策放开，房地产市场像火苗一样蹿起，以至于让人感觉北京没有卖不出去的房子。而到2001年，销售量与2000年比没有很大提升，但供应量却长了好几番。北京楼市进入调整期，那么楼市的提升点又在何处？

    北京积蓄的购买力，在两三年时间里，释放了一大部分。显然，有效购买力需要向下挖掘了，而这个挖潜需要两方面的努力：一方面是管理机制的变化，如政策、金融支持，降契税、开放二级市场、更灵活的个人贷款支持；另一方面则是市场的转型，配合着政府降税，公积金中心倾向低收入家庭，规划部门为购房者拍胸脯，开发商显然应该把注意力向下移动了，小一点的户型、总价低一点的房子，让那些收入不算很高，钱袋子捂得挺紧的购房者，能很有信心地迈进住宅市场。

    但由于土地资源的不可再生性及有限性，政府的指向及土地供应导向在市场处于波动时期，显得非常重要。

    利好被动推出

    有总比没有好

    相比于上海而言，北京房地产专业管理部门的政策变化，似乎总显得那么被动。

    上海：房地局明文规定：2001年1月1日起，不到封顶不许销售；

    北京：是由央行发文，塔楼不到2／3不发放个人贷款。

    上海：购房之后，可以退还个人工资所得税；

    北京：尚未执行。

    上海：购房契税0.75%；

    北京：购房契税120平方米以内2%，超出120平方米以上4%。

    上海：二级市场开放，2001年二手房成交量为1000万平方米；

    北京：二级市场开放进度缓慢，2001年成交量仅为上海的1／6。

    从北京地产市场进展的脉络看出，正是由于市场规律的调节，使得北京房地产政策一直被推着走——由于银行考核负债率，因此提高商品房入市门槛，房子盖不到现房，不给发放个人贷款。这是因为与商品房生产相关联的金融机构的动作，才使商品房生产又多了一环保险层。而在上海，房子盖不到现房不能卖，是由专业部门——房地产局发布的。

    上海契税0.75%简单明了，而北京新发布的契税政策，则在执行日期上引起轩然大波。税法明文规定是在立契之日起上交契税，而北京的契税却要在签定合同之日起就要交纳，可这时房子还是个大坑呢！

    从上海房地产政策的制定与管理可以看出，其管理专业部门、相关联的金融机构之间，显得较为协调一致。而北京的相关管理部门之间，却显得有些步调不一致。

    但可以看得出，北京的专业部门已经动起来了，先是房地局规定，无销售许可证不能正式开售，接着建委规定土地闲置一年要被收回，过了几个月之后，规划局也出台了，配套不完整，无法办理产权证的明确规定。

    2002年起：

    购房者应关注规划验收合格证

    从2002年起，在购房合同中，购房或许应当加这样一条补充协议：如果入住时，项目不能通过规划部门的验收，那么这个小区就不具备交付条件；如果入住延期，由项目负责违约责任。

    “北京市建设工程规划监督若干规定”将于明年1月1日起施行，凡没有取得规划验收合格证的建设工程将拿不到房地部门出具的产权登记手续。据了解，这是自建国以来北京市首次出台规划监督方面的行政法规。

    从明年1月1日起，规划部门将全程监督建设工程的进展情况，重点对工程建筑的总平面位置、层数和高度、配套设施、规定拆迁范围的拆迁情况等环境建设以及临时建设工程的建设情况进行检查。要求居住区(含居住小区、居住组团)的配套设施和环境建设应与住宅建设同步完成。未能同步完成的，对相应的住宅建设不予进行规划验收。凡建设工程未经规划验收，或者经规划验收不合格的，产权登记机关不予办理产权登记手续。

    应当说，这条政策能否正常循环起来，产权登记部门卡得紧不紧，是该政策执行前景的关键。与“规定”同时推出的还有规划部门制定的实施细则，如一个住宅小区规划有10栋住宅楼和诸如托幼园所、停车场、道路、绿地等配套设施，当住宅楼部分完成80%的时候，其配套设施须全部完成或基本完成。    吕尚春



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