叶兴庆|国务院发展研究中心农村经济研究部主任

　　“我们国家是一个人多地少的国家，让城里人到农村去买二套房、三套房不应该是我们国家发展的方向，我们国家不应该主张人有多套住房，我们是资源禀赋决定我们不能这么做的，这是（中央不赞成城里人回农村买房子、宅基地）的一个深层次原因。”4月18日，国务院发展研究中心农村经济研究部主任叶兴庆，在2015中国城镇化高层国际论坛表示。

　　4月17日-19日，2015中国城镇化高层国际论坛在上海临港滴水湖畔举行。该论坛由中国城市和小城镇改革发展中心、世界经济论坛、世界银行、经济合作与发展组织、联合国开发计划署主办。

　　以下为演讲全文：

　　刚才你说的那段话也是中央生态小组审议通过的关于土地制度改革里面宅基地改革的重要原则，现在直接涉及到宅基地使用权流转的还是限制在本集体组织内部，但是三中全会又提出来了，要赋予农民更多的财产权力，当然体现在很多方面，我们单单讲房子这块，在宅基地和农房的问题上怎么样按照三中全会的要求赋予农民更多财产权力，当然很多人主张应该城里人回到农村买房子，买宅基地，这是实现农民住房财产权或者宅基地使用权的财产权益的重要通道，现在中央又不太赞成这么做，为什么会有这样的诉求和中央的要求差异这么大？恐怕有两个深层次的原因。

　　第一，我们国家是一个人多地少的国家，让城里人到农村去买二套房、三套房不应该是我们国家发展的方向，我们国家不应该主张人有多套住房，我们是资源禀赋决定我们不能这么做的，这是一个深层次的原因。第二，为什么宅基地使用权不能流转？是因为宅基地制度本身是一个非常特殊的制度，它特殊在哪呢？我们宅基地使用权的获得是农民作为集体组织的成员权的一种体现，是免费申请无偿获得，还有一个重要特点，宅基地的使用权是没有年限的。

　　刚刚这位老总讲的，40、50、70年，我们承包地还有30年，长久不变恐怕也要定一个年限，只有宅基地我们所有的法律、文件都没有规定使用权多少年。如果没有限期的使用权的流转交易，就变成所有权的买卖，和我们《宪法》规定是有冲突的。为什么说不上现在在宅基地使用权的流转上还放不开？步子买迈不出来？恐怕有这两个深层次的原因。是不是说在这两个深层次原因的制约下，两个底线影响下，赋予农民更多财产权的问题上，在宅基地问题上得不到体现，是不是完全没有通道呢？恐怕也不是。刚才黄主任讲的就是一个很重要的通道，农民的宅基地使用权的财产权益怎么体现，市场的半径太小了，买卖的竞争程度太低价格就越低，农民的财产权益越不容易得到体现。我们可以通过增减，宅基地是建设用地，有一部分人要进城，空心村的问题，长期下去是一种浪费，如果能够把它退耕，变成建设用地指标，这个指标它是可以挪到城市开发区里面的，这个指标本身是可以形成市场的。通过这种方式，农民的宅基地使用权市场价值是能够得到体现的，这是一种方式。还有一种方式，包括上海郊区曾经有这种做法，农民进到城以后把宅基地退出来，然后再到城里面买房，城里面买的商品房所含的土地出让金是可以顶替的，你可以把老家的宅基地退给地方政府，有凭证以后在城里面买房，那个房子含的土地出让金可以退还给你，这也是宅基地使用权的经济体现。

　　还有一种它的价值体现，就是三中全会讲的住房财产权，不直接涉及到宅基地使用权，通过住房财产权，因为我们是城镇农民的住房财产权，按照三中全会讲可以抵押担保转让的，抵押担保转让房子本身值钱了，房子为什么值钱？因为下面还有地，通过这种间接的方式宅基地的使用权的经济体现也是能够得到保护的。宅基地使用权的流转交易按照这次文件的规定只能是本基地内部，这个前提下怎么打开。