蔡为民：一线城市房价进入轮涨期
2015-07-07 来源：理财周刊 点击:17
日照房产网记者从理财周刊了解到，7、8月上海楼市将突破、摆脱传统淡季之束缚，出现“反季节”态势，走出一个相对陡峭的向上曲线。如果今年3月30日房地产“双降”——降低二套房首付、降低营业税门槛由5年缩减为2年，可视为中央正式出手抢救楼市的时间点，那么刚刚过去的6月28日金融“双降”——定向降准0.5%、降息0.25%，则堪称是中央清楚表明股市的“护牛”立场与坚定意志。
股市不是赌场是坟场
无论如何，股市狂泻7%的端午“劫”阴影犹在，仅事隔一周又发生如此激“冻”人心的单边重挫，导致罕见之沪深两市近2000只个股跌停，全盘皆墨、绿油油一片，确实令市场有如“惊弓之鸟”，需要强大措施以拒“熊”于千里之外。
在我看来，此番降准、降息的幅度大小无关紧要，重点首先是安定军心，避免股市崩盘，此为“虚”；其次则是向市场注入流动性，维持货币宽松环境，此为“实”。透过虚实结合，试图达到稳定宏观经济之目的。
我不是股市专家，难以判断这波救市的具体成效，但我长期以来对“股市是坟场”的终极判断并没有丝毫改变。即使有专家煞有介事地指出：目前股市总市值占国民生产总值（GDP）90%，而在2007年牛市时则达120%，足可显示A股前路仍有大幅上涨空间……就算真是这样又如何？投入资金由50万元→100万元→200万元→0，仍是多数散户、股民难以逆转的命运与资金变量路线图。
豪宅畅销是股市新贵的杰作
或许有人会说，近期以深圳为首的一线城市房地产表现异常亮眼，难道不是部分股市获利资金转进的结果？
我看还真不是。因为能做到激流勇退、见好就收的人，实在少得可怜。从4月开始的楼市买气，主要是拜二套房贷首付门槛由7成降至4成之“3.30新政”所赐，导致大量积压已久的改善型需求得以进场。
至于豪宅的畅销，一方面是因为限购使高端产品发生“吉利与宾利、大奔与大众价位混乱”之“整队效应”，使其成为值得抢进的价格洼地所致；一方面则是新三板上市企业数量猛增——2014整体年度挂牌数量为1222家，月平均102家，而2015年仅前5个月平均每月新增184家！我相信这些股市新贵才是一线城市高端住宅的有力购买族群，而绝非来自血腥股市的获利了结者。
城市轮涨即将启动
在我看来，本轮真正享受到一连串政策利好的，仍以一线城市房地产为主，毕竟，在“哀鸿遍野”而通胀又不可避免之情况下，北上广深楼市已毫无疑问成为资金避险之圣境！
摆在眼前的显例是上半年深圳楼市一马当先的“疯癫”（之所以如此，形成原因相当复杂，既有政治、政策，亦有金融、经济、社会、市场因素）！那么下半年呢？我相信接下来很难不出现“城市轮涨”现象。因为深圳房价暴涨40%之后，应该会进入锯凿式慢牛走势，否则“上帝欲使人疯狂，只需让其在深圳买房”这句市场玩笑话就会成真。因为其当前投资买气占比已超过50%，使房价沉淀基础不够扎实，如果再无厘头式暴涨，势必出现地方政府并不乐见的踏空现象。
2015上海房价涨15%~20%？
当然也必须看到，一线城市中深圳房屋库存量相对少，去化周期已降至房价上涨压力的10个月内（约8.7个月），此亦为其领涨北上广之动力所在。
值得注意的是，受到深圳房价翻涨影响，上海接连出现“日光盘”，说明上海房价已接近完成预热，可望短期内进入爆发期。换言之，我判断7、8月上海楼市将突破、摆脱传统淡季之束缚，出现“反季节”态势，走出一个相对陡峭的向上曲线。
但我相信上海不会出现深圳似的房价暴冲，并非动能不够，而是诱因不足，没必要这么做，应当知道“冲天炮”式的房价暴涨，后遗症极大，聪明的上海市有关部门不会让它发生。因而，我依然维持年初的判断，2015年上海房价涨幅在15%~20%之间。
