楼市去库存不容易，但还有这些办法
2016-01-05 来源： 点击:151
日照房产网讯 中央工作会议为明年的经济工作提出了五大任务，分别是去产能、去库存、去杠杆、降成本及补短板。
现实是中国的产能过剩、库存过多、杠杆比例过大、成本升得太快，跟不上的短板过多。要发现这些问题不难，但要解决这些问题却并不容易。
今天先谈谈房地产市场如何去库存的问题。
一线城市问题不大，因为一线城市尚有能力吸纳人口、吸引资金，只要有政策配合(譬如取消限购、开放户口、放宽按揭等)，库存不难消化。
二线城市的问题也有机会解决，视乎库存的水平与该等城市自身的经济动力。在政策配合下，假以时日，库存问题亦可以逐步消化。二线城市要面对的，不纯是去库存的问题，而是去城市过程所衍生的问题。
要去库存，除了要有政府的政策配合外，还要有开发商在销售策略上的配合，其中最重要的一环就是要大幅降价。在这种情况下，开发商就会有亏损，就会影响他们继续开发的动力，令当地政府卖地困难，没法利用卖地去筹集资金。
此外，在一手市场降价求售的情况下，二手市场无可避免受拖累，小业主会套现困难，资金被困死；而负财富效应亦会影响该等城市的消费能力与再投资能力。以至这些城市的库存虽可以减少，但经济增长却不容易改善。
在三四线城市，问题根本很难解决。原因是之前政府批地过多，已建好的房子已超过当地人口的需要。所以，即使开发商愿意降价求售，亦不一定可以吸引市民购买。要知道拥有房子是有成本的，即使不用付利息，也要交管理费，将来还可能要交房产税。对那些已有楼的人来说，如果新买的房子不容易租出，价钱很便宜他们也不一定愿意买。所以，降价已不足以在这类三四线城市去库存。
在这种情况下，唯有靠政府的介入。有人建议政府把库存买下来，然后把它们以经济使用房(内地版的居屋)价钱卖出去。但这只是救开发商的方法，库存到了政府手上也不一定卖得出。有人建议政府可以把这些房子廉价卖给农民工，但如果农民工在这些城市找不到工作，送给他们也不一定肯要。
因此，政府先得为他们解决工作问题，他们才可以留在城市里生活。农民没有条件从事高档的产业，只能做一些劳力密集的工作。中国有十四亿人口，想完全不做世界工厂，还没有条件。当政府可以借用这些库存去减轻农民工的居住成本时，或许可以令中国的产品恢复一定的竞争力，再不然，中国只能在某些城市暂缓执行劳动法，以吸引厂家去这些城市投资。只有当工作问题解决之后，三四线城市才可以有条件去库存。（编辑：赵宏）
