“松江这块地的价格高得有点离谱了。如果这个地方以后售价将近7万元每平米，那上海市中心难道要卖到20万每平米？！”谈及上海市松江区的新“地王”，复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授对中国青年报·中青在线记者说。
7月1日上午，上海松江区的方松街道新城主城B单元B06-06号地块以47.35亿元被合景泰富集团旗下项目公司上海富博置业发展有限公司收入囊中，楼板价39073元/平方米。从成交楼板价来推算，未来保本售价可达6万到7万元每平米。
新地王加冕“影响不好”
据悉，该地块出让面积86559.9平方米，土地用途为住宅，起始总价30.3亿，起拍楼板价为2.5万元每平米，容积率1.4。
据上海市松江区规土局透露，交通便利、周边配套齐全，加上松江土地指标有限是该地块受到青睐的主要原因。据悉，该地块距轨交9号线松江大学城站不到1公里，交通便捷，周边有东华大学、上海对外经贸大学、上海外国语大学等学校。往东1.5公里左右有松江万达广场，往南2公里左右有上海市第一医院南院、松江中央公园，配套成熟。
尽管该地块有一定的优势，尹伯成还是认为“价格高得有点离谱了”。他认为，此次新地王的产生非常“冒险”、“不理性”。
去年10月，松江泗泾一幅纯宅地块经过激烈竞拍，被一房企以23.1亿元拿下，楼板价为20531元/平米，当时市场一片惊呼，而仅仅半年多之后，松江新“地王”的起拍价就已经达到2.5万每平米。
从上海房价来看，内环、中环、外环、郊区梯度递减。尹伯成拿自家附近新建的某市中心黄金地段楼盘举例——“步行到外滩、全装修、高档社区”——“之前建筑商告诉我明年开盘打算卖10万元每平米。” 基于地段的价值规律和现有情况，尹伯成认为地处郊区的松江区，房价在“靠近4万元每平米”比较合理。
房地产家居网络平台中国指数研究院的最新统计数据显示，上海市6月份新建住宅，即一手房的样本平均价格为40612元/平方米，上半年1月至5月的对应数字分别是37062元/平方米、37144元/平方米、39035元/平方米、39394元/平方米和40144元/平方米。
如果受新地王的影响，“松江地区的房价往十万走，市中心难道要到二三十万？”尹伯成无法想象那将是何种景象。
而新地王加冕已成事实。据悉，该地拍卖于上海土地交易事务中心进行，有15家企业参与竞拍，其中不乏财力雄厚的央企。对于民企合景泰富集团的胜出，上海中原地产市场分析师卢文曦此前在接受媒体采访时表示，合景近期在上海没有太多土地储备，因此拍地也较激进。
尹伯成则更为直接地说：“有些开发商认为只要能拿到地，就不愁赚钱。这种想法是不理性的，影响不好。”“有时候有为了造势，房价上不去，开发商就故意树立一个典型，这种情况也是有的。不过就这件事而言，我并没有做过调查。”
不是所有开发商都叫合景泰富
7月1日，上海市民刘女士向某知名房屋中介机构询问一外环以外的楼盘情况，却被告知“开发商已经把这个楼盘捂住了”。
该楼盘位于上海市浦东新区，中介劝刘女士不要痴等了：“今天出了松江地王的事。对开发商来说，他今年的销售额已经完成了，剩下的房子就不着急卖了。现在他卖四万多（每平米），捂个两年六七万（每平米）随便卖。”
而谈及估价问题，上海城市房地产估价公司总经理许军向中国青年报·中青在线记者阐述了地王产生的基本逻辑——“赢者的诅咒”。
“赢者的诅咒”指在任何商品的竞价拍卖中，赢得拍卖品的中标者出价必须高于其他中标者才能中标，也就是必须高于大多数人对该商品的合理价格判断，才能竞标成功，因此他很可能对拍卖品估价过高，支付了超过其当前正常市场价值的价格，而其未来收益会存在更大的风险。因此通俗地说，地王是对市场预期最乐观者引发的“独特现象”，通常都是“不合理”的存在。
反过来讲，中标者之所以能够以高价拍下地王，是因为其它开发商不愿意“冒这个险”，这反映出其他大多数人的预期“没有那么乐观”。
特别是对于已经在售的楼盘，完全“捂住”不卖是不可行的。除了对市场的预期不同，每个房地产项目还都有基于自身项目特点的考量。“已经在售的楼盘可能是两年前设计建造的，它的定位、理念等都无法和新拿下的地块相比，所以未来售价的预期也不可能完全比照地王。”许军说。
许军认为，地王出现以后开发商最常见的策略是“放缓销售速度”观望市场，“根据市场供应情可能适当提价”。
基于以上几点分析，许军表示，地王的出现可能会影响一些市场参与者的预期，但最终未来的房价水平仍然存在诸多不确定性和风险，地王推动房价上涨并非必然。
“面粉比面包贵的预期并不会总成功！”谈及地王对房价的风向标作用，尹伯成对对中国青年报·中青在线记者说：“（市委）书记都说上海的房价已经很高了。”
据报道，2015年10月9日，上海市委书记韩正在中共上海市委举行的区县、大口党委书记季度工作会议上指出，上海房价已经很高，如果不坚持调控，将影响上海经济持续平稳健康发展，也会削弱城市的竞争力。
韩正强调，上海作为一座特大型城市，其房地产市场发展有自身特点，控制房价是重要调控目标。上海房地产市场有两大结构性问题：办公用房、商业用房投资增幅过大、保有量过大；中小套型商品住房供应严重不足，特别是市场化新建商品住房的中小套型供需矛盾突出。“究其根本原因，是供地不合理，中小套型普通商品住房用地供应明显减少。要抓紧研究制定约束性措施，土地供应量不变，结构必须调整。”
2016年3月25日，上海市政府颁布《促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，内容包括从紧实行差别化住房信贷政策，二套普通房首付不低于五成，二套非普通首付不低于七成；从严执行住房限购政策，非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限（由满2年）调整为满5年等。
房屋中介告诉刘女士，自实施新政以来，房子卖得“不像2015年那么疯了”。
今年6月9日，上海市住建委主任顾金山在做客“民生访谈”时表示，新政实施以来一手房和二手房的交易量都大幅下降，上海住房价格指数涨幅已明显收窄，今年将加大土地供应，加大中小户型建设。
顾金山说：“上海房地产对于买房实行限购主要是解决居住问题，而不是解决投资问题。”
关于地王产生的“阴谋论”解读
近日有媒体报道，业内人士坦言土地拍卖中存在竞拍举牌后再推款刻意制造地王的现象，即“协商摘牌，内定摘牌人，协商价格，高出部分退还，事实上房企并不一定为此付出了那么高的价格。”
但就上海的情况而言，许军表示他不认同此种解读，“这是在挑战游戏规则。在上海这种制度比较成熟的地方，我不认为会出现这种情况。”
同时，对于媒体报道中提及的地方政府故意制造地王以求带动周边的情况，许军认为也不可能发生在上海。他分析说：“逻辑上，在不产生其它负面影响的前提下，政府确实希望自己的土地价格高一些。但地价的形成需要有市场各相关参与方的共同认识，只有出让方一厢情愿，是不可能形成市场的，市场化程度越高，这样的‘内幕’越不可能出现。”
许军认为，以上情况即使在某些城市出现，也是个别现象，如果用这种思路来解读就太“阴谋论”了。
一线城市房价会不会无限上涨？
上海松江地王引发的社会关注不仅仅在于目前的房价，与其关联甚密的建设用地短缺问题和货币贬值问题也再次成为民众讨论的焦点。
有声音将此次地王的产生归因于上海未来建设用地总量极度紧张。因此各大开发商才会疯狂拿地，“逢拍就地王”。而尹伯成则认为“地少不等于没有地”，工业用地和商业用房的改造可以用来缓解土地问题。同时，他也对旧城区改造抱有希望。
而对于因货币贬值而鼓励投资不动产的说法，尹伯成分析，在经济下行的压力面前，虽然贬值大趋势存在，但幅度不会太大。不理性地投资不动产，反而会因“早晚都会落地”的房产税担负更大的风险。
一线城市的房价会不会无限上涨？“市场经济规律不会允许这样。”尹伯成说。（来源：中国青年报）
