物业管理与社区群众的生活息息相关，但“收费难、难收费”的问题一直以来都是物业工作中的难点，成为制约物业行业发展和为业主提供优质服务的瓶颈。日前，南通市政协提案委员会组织部分委员，邀请物业企业代表、行业协会、物价、房管等部门人士就物业服务及收费情况进行了专题调研。
目前，南通全市物业服务企业341家，其中市区176家，一级资质的企业5家，二级资质企业18家。实行物业服务的住宅小区，基本上是1995年之后开发建设的封闭型商品房住宅区。新建商品房第一年的物业服务费收取时相对情况较好，而从第二年开始，收费情况就出现参差不齐的情况。以南通市的崇川区为例:该区现有住宅小区384个，其中实行物业管理的有214个，收费率达70％以上的小区占比三成，收费率达50％的占比三成，收费率达40％的小区占比两成，基本收不到费的小区占比一成多。
物业收费难，顽症在何处
调研发现，南通市物业收费难，主要有以下几个原因:
一是业主有偿物业服务意识淡薄，“花钱买服务”的理念远未跟上。物业服务定价一般由人员费用、共用设施设备日常运行及维护、绿化养护、清洁卫生、秩序维护等多项费用组成。但由于物业服务具有非排他性的准公共服务特性，服务对象是全体业主，不可能因少数业主不交物业费就不进行物业服务，从而导致极少数业主贪图小利，躲避、逃避交纳物业管理费。他们不交费也享受到了与交费业主同样的服务，这样既挫伤多数已交费业主的积极性，又引起其他部分业主的效仿，交费户数逐年减少，渐成恶性循环，导致物管企业最终撤出。
都市华城小区曾是南通市区一个中档小高层住宅区，炜赋物业公司已在此服务达10年，2012年年底因长期无法正常收缴早应到账的物业管理费，该企业已基本上呈现“瘫痪”状态，无法再为业主们提供正常的物管服务，只好宣布撤出。据了解，前几年这家物管企业尚能正常收到物业费。但近年来，越来越多的业主拒绝向公司缴纳物业服务费，收费情况相当差。至2012年年底，该小区业主历年拖欠的物业费总计高达300万元，特别是2012年，收费比例只占应收的30％。
二是物业服务不规范，费用支出不透明。物业服务企业根据费用收缴情况，提供相应的物业服务，而怎样达到质、价对等，业主和物管企业在认同上偏差较大。很多业主普遍认为质价不符，服务不到位，社区居民看到的物业基本工作仅仅是“做做卫生，看看大门”而已。委员们在调研中了解到，目前大多数物管企业没有主动接受业主监督，很少将物业服务费用和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况、业主交费欠费情况向全体业主如实公示。有的企业一年只向业主委员会报告一次，有的物管企业则“讳莫如深”，不愿向业主公开费用收支情况，好几年乃至从来都没有公示过。业主只见交费，不明支出，对物管企业的意见越积越多，进而拒交物业管理费。
三是开发商遗留的问题“连累”物业公司。由于施工质量低劣、配套设施不到位、项目分期开发影响居住环境、车位少停车难、违章搭建等问题，业主入住后多次交涉无果，得不到有效解决，自然将矛头指向物管企业。而针对上述问题时，物管企业缺乏对开发商的有效制约，有些物管企业甚至跟开发商还是“父子关系”，不能从根本上解决业主面临的问题，业主便以拒交物业费相要挟或表达不满。
腾日物业公司管理的千禧园小区为了解决停车难题，在2/3业主签字同意、街道及社区支持的情况下，筹措资金改造机动车车位，由原来100多个车位增加到500多个，现已基本缓解业主停车的突出矛盾。可为了规范停车管理，原来业主同意允许适当收取停车费，但物管企业拿出了几种收费方案，均无法施行，落实不了，好事做成了“夹生饭”。
四是物管企业依法维权意识较弱。座谈中，物管企业代表普遍反映，对业主拒交物业费的行为，通过诉讼程序追讨欠费耗时耗精力，单就准备的诉讼材料就有厚厚一大沓，收效欠佳，得不偿失。再加上法庭判决后执行也较难，使欠费者变得有恃无恐。飞宏物业公司的吴应飞经理就表示:“打官司并不是解决问题的最好途径，企业只有在万不得已时才会为之。因为一旦双方对簿公堂，将矛盾激化，将来收物业费就更难了。”
多措并举，从根本上破解收费难
对此，委员们普遍认为，只有从管理制度和方法上进行改革，才能从根本上破解物业“收费难”。为此建议:
一是全社会良性推动，业主委员会担起责任。由全体业主选举、代表业主利益的业主委员会应该发挥应有的作用，担起一定的责任，对故意、恶意欠费的业主，及时配合、帮助物管企业进行催缴和说服工作。
二是诚信服务，加强行业自律。要全面建立物业服务企业信用评估报告制度，将信用报告作为物业管理招投标、业主大会选聘、申报示范小区等重要依据，形成优胜劣汰的竞争机制；要完善合同制约机制和服务评价机制，推行物业管理项目账目公开制度，探索与水、电、煤气、有线电视等捆绑收费的方式，强制性收取物业管理费，确保物业管理长期、稳定而有效地开展。
三是落实监管协调，规范开发行为。整合政府监管资源，规划、建设、房管等部门要提高监管合力，在项目推出、规划建设许可中，明确物业管理用房、社区管理用房的位置、面积和产权归属，高层物业在设计中解决好二次供水、电梯运行、供热项目的水电费用向最终用户收费问题，避免物业管理中代收、分摊费用产生矛盾。
