日照房产网讯 早在2014年初，就有专家预言“中国房地产泡沫将在2年内崩溃”，而如今两年之期已近尾声，“预言”却没有实现。虽然市场整体下行，但政府不断出台的“救市”之策，为楼市打了一针又一针的“强心剂”，使得房地产崩溃“无望”。

　　然而，许多网友正“眼巴巴”的望着房地产崩溃，似乎只要房地产崩溃了，自己就能买得起房子了。事实真的如此？来看看中国房地产一定不能“崩溃”的理由！

　　专家“预言”未实现

　　但中国房地产确陷“下行”风险

　　2014年初，住建部副部长仇保兴曾在演讲中说，中国离房地产崩溃时间还有一些日子。他的话立刻引起了各界的担忧，中国房地产泡沫破灭到底还有多远？有专家“预言”：“中国房地产泡沫崩溃时间就是今明二年（指2014年—2015年）”。然而转眼就要到2016年，中国楼市却依然“坚挺”着。

　　虽然泡沫未破，但风险已来。从近两月不断爆出的楼市“鬼城”、库存超标等负面，就足以说明危机已到，只是还未达破灭点。华尔街日报曾报道，中国房地产市场崩溃的可能性一直是中国市场和经济面临的威胁。

　　巴克莱经济学家常建曾发布一份报告，研究了房地产市场可能会出现的三种情形：第一种是“基本”情形，房价继续缓慢而稳步地下行；第二种是“下行风险”情形，房价下跌10%左右；第三种是“硬着陆”情形，房地产市场崩溃并拖累整体经济。然而她认为，中国房地产泡沫还未到破灭点，目前是“逐步下跌”的情况。

　　那么，房地产泡沫的破灭有哪些征兆呢？

　　特征一：房价在短期内疯狂上涨

　　亚洲金融危机之前，房价上涨三倍所花的时间，日本用了10年，香港用了13年。在看看我们所用的时间，深圳用了不到5年时间（03年深圳房价为5360元/平米，07年5月是15000元/平米）；北京用了不到4年时间（04年是5050元/平米，07年是14000元/平米）；上海则更厉害用了不到3年时间就让房价上涨了3倍。房价上涨还有一个特征，就是越临近崩溃时间，房价上涨速度越高，呈加速模式，当年日本在房产泡沫崩溃前一年，年度房价上涨了81%，其中东京地区房价上涨了近300% 。

　　特征二：开发商盲目圈地，土地价格飞升，土地垄断加剧

　　开发商大量的盲目圈地，造成的结果是地价高速上涨，从而造成房价高速上涨。当年香港地产在崩溃前也诞生了多家地产寡头企业，如新鸿基、长实、恒隆等企业，他们在崩溃前夜同样通过圈地大量囤积土地，结果香港房价在地价的抬升下飞快上涨，最终一夜之间房价崩溃，数家大企业灰飞烟灭，无数香港居民一夜之间从富翁变成“负翁”。

　　特征三：房屋销售供不应求，投资者疯狂购买

　　前几年，房地产市场还好的时候，任何房子只要一推向市场，就有无数消费者等在那里抢购。当时，你在大街上随便问一个买过房子的人，他们都会告诉你，买什么都不如买房子，不但能住，而且将来房子一定能升值，过几年一转手就能挣几十万。而当年的日本和香港同样出现过类似情况，当所有的人都在排队抢楼时，当所有的人都把房子当作投资品而不是居住用途时，房产泡沫的恶魔已经牢牢掌控这个市场了，崩溃是早晚的事情。

　　特征四：股市狂涨

　　香港楼市崩溃前，香港恒生指数从95年初的6967点猛升到96年年底的13203点，同年香港房价也同时大涨；日本也在同时期股票和房地产分别也上涨了81%和177%。股市狂涨给楼市至少带来两大方面的重要影响：一是那些上市的房地产公司通过股市融的大量资本疯狂投入楼市，获取更多土地资源；二是大量投资人士在股票市场获取大量利润后返回楼市大量购买商品房。在供需两个环节上股市狂涨都对加速楼价上涨起到了带动作用。

　　特征五：银行疯狂放贷

　　目前中国商业银行里提供给个人房贷的产品众多，应有尽有，放贷门槛相比其他国家的贷款难度，要轻松的多。我国银行的审核机制并不严密，所有的个人收入证明也是在那里都可以随便开一个。这与当年香港日本楼市泡沫发生前夜的情况特别类似，当楼市泡沫破裂后，房价一夜之间下降30%，整个经济快速崩溃。

　　然而，中国房地产在今年却在向着这五大特征的相反方向发展，首先是房价趋于稳定、市民购房越来越理性，再是国家对于楼市的把控越来越严谨，使中国房地产正在逃离“崩溃”的漩涡。

　　房地产经济为何不敢破？

　　这与你的生活、工作息息相关

　　众所周知，房地产业与银行的关系密切。房地产开发企业项目投入资金中约20%～30%是银行贷款；而建筑公司对项目垫付约占总投入30%～40%的资金，也多是向银行贷款。此外，至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。这几项累加，房地产项目中来自于银行的资金高达61%。因此一旦房地产泡沫破裂，银行就成为最大的买单者。而银行与一般企业不同，安全性对其来说特别重要。一般生产性企业的倒闭只是事关自身和股东，对其他主体的影响较小。而银行的倒闭不仅仅是这家银行自身的事情，往往会引起连锁反应，使其他银行也面临挤兑风险。

　　不仅如此，房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条，股价下跌，企业财务营运逐渐陷入困境。股价下跌使企业发行的大量可转换公司债权在长期内不能转为股权，从而给企业带来巨额的偿债负担；此外，地价和股价下跌也使企业承受了巨大的资产评估损失和被迫出售土地及股票的销售损失。企业收益的减少又使得投资不足，既降低了研究开发投资水平，又减少了企业在设备上的投资。生产的不景气又导致雇佣环境的恶化和居民实际收入的下降。企业倒闭意味着大量的失业员工，即使没有倒闭的企业，由于收益的下降也要不断裁减人员。此外，地价的下跌还使得居民个人所保有的土地资产贬值。由于经济不景气和个人收入水平的下降，居民对未来怀有不同程度的忧心，因此会减少当期的消费，扩大收入中的储蓄部分，以防不测。个人消费的萎缩又使生产消费品的产业部门陷入困境。

　　而大量人员的失业与经济的萎缩又将引发政治和社会危机。以马来西亚为例，1997年房地产泡沫破灭以后，大量的工厂倒闭，失业人数剧增，金融危机来临，当年的犯罪率比1996年增加了38%，1998年第一季度犯罪率比1997年更增加了53%，由于人们对日益恶化的经济危机感到不满，社会危机逐渐加剧。工人、学生反政府的示威游行引起暴乱，社会动荡不安。

　　房地产泡沫破灭实录

　　日本到处都是流浪汉

　　自从上世纪90年代初房地产和股市崩盘以来，日本人的收入在近20年时间内陷入停滞甚至下降，其贫困率已翻了一番。在东京都议事厅大桥下随处可见无家可归的流浪汉与摆地摊的穷人。虽然更多的日本人相信，这些流浪汉是由于自己的“懒惰”导致，但高失业率与通货膨胀已成为不争的事实。有调查研究指出，日本的贫困率已高达15.7%，而日本政府极力隐藏1998年以来的贫困统计数据，否认贫困问题。

　　（图）日本居民51岁的佐藤聪美是一位单身母亲，为了抚养年仅17岁的女儿，她同时要做两份工作。即便如此，佐藤的年收入还不到1.7万美元，处在贫困线以下。“我不想使用贫困这个词，但我确实很穷。”佐藤说。为了生活，她每天都要早早起床做快餐，下午还要送报纸。

　　（图）佐藤的丈夫是建筑机械操作员，3年前死于肺癌。即使丈夫在世时，他们的日子也过得紧巴巴的。佐藤说，困难始于上世纪90年代末，当时，日本经济陷入深度衰退，北海道的形势与日本其他地方一样急剧恶化。（编辑：周善彬）

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