日照房产网记者从中国报告大厅获悉，央行宣布3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。我国二手房市场也发生了一些变化，9日记者走访发现，央行降息后济宁二手房市场渐趋活跃，不仅来电咨询的购房者增多，前来看房的市民也随之增多。不少刚性需求者，已盯准了当下的购房时机。可见政策对二手房行业影响也非常大，下面是对2015年我国二手房行业最新政策分析。

 

　　日前，国务院办公厅发布通知称，对房价上涨过快的城市，将进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”。

 

　　“出售自有住房，按转让所得20%计征”，其实本不是什么新政策，而是现行法律的既有规定。依据《个税法》，“财产转让所得……适用比例税率，税率为20%”。这种背景下，“20%计征”之所以仍给人以一种“新鲜感”，又源自这样一个基本事实：在现实的房产交易过程中，实际执行的其实是一个经简化变通的计税方案，即一般均按房屋售价的1%～3%计征。根据2006年国家税务总局的相关通知，“纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的……在住房转让收入1%～3%的幅度内确定。”

 

　　二手房新政策具体是按“20%”还是“1%～3%”计征个税，在房价水平居高不下的今天，两者的实际税负，显然截然不同。以一套原价50万、后被100万售出的房子为例，若按20%计征，则须缴纳个税10万元，而按1%～3%计征，则最多只须缴纳3万元个税。如此悬殊的税负差异，显然意味着，一旦当真“严格按转让所得的20%计征”，至少从理论上看，确实将会对住房市场上的炒房牟利行为，带来非常直接强烈的遏制打压效果。更多相关信息请查阅中国报告大厅发布的二手房行业市场调查分析报告。

 

　　但回到现实的房地产市场，上述将导致税负激增的“20%计征”政策，显然又并不是没有疑问和风险的。其一，房产管理部门是否有足够的能力来普遍准确地“核实房屋原值”，如果不能，现行“按住房转让收入1%～3%计税”政策，是否还将继续执行？而一旦同时执行两种计税方式，其间的税负公平又将如何充分保证？此外，此前税务部门规定的“转让自用5年以上且是家庭唯一住房，免征个税”政策，是否还继续有效？

 

　　其二，严格执行“20%计征”政策，是否可能会对那些以购买二手房为首套房的消费者构成“误伤”，大大抬高他们实现“住有所居”的成本？众所周知，在二手房交易实际操作中，普遍做法均是“所有税负均由购房者承担”。这种背景下，一方面，二手房房价势必会被无形推高，另一方面，整个二手房市场交易难免也将会因此被明显抑制、趋于萎缩，使那些原本的二手房购房者不得不转向税负更低的新房市场。而一旦大量购房者都转向新房市场，势必又会加剧新房市场的供求矛盾，乃至推动新房价格的进一步上涨。而这种局面，显然不是房地产调控原本应有的初衷。

 

　　因此，要保证“20%计征”政策更好地落地实施，尽量发挥“正能量”、避免负面风险，笔者以为，还须着手进一步细化配套。一方面，要进一步细化其与此前“1%～3%”、“5年、唯一住房免征”等相关个税政策的衔接配套，进一步细化“严格按转让所得的20%计征”的“严格”标准，避免可能对刚需首套购房者的误伤。

 

　　另一方面，更要在宏观层面，不断细化“增加普通商品住房及用地供应”方面政策的制度配套，确保住房市场供给力度。必须意识到，从长远根本来看，要确保房地产调控目的的实现、从根本上抑制房价过快上涨，“加税”等限制交易措施，实际上只是表面治标之策，而从源头上增加市场供给、打破土地财政背景下的“高地价—高房价”循环依赖，才是内在的治本之计。